Schlösser, Burgen und alte Herrenhäuser haben mit dem gewöhnlichen Immobilienmarkt wenig gemein, eins aber schon: Auch bei ihnen ist die Lage von zentraler Bedeutung. Liegt ein österreichisches Schloss innerhalb einer Autostunde von Wien oder einer Landeshauptstadt, steigert das seine Attraktivität. Auch im Ort selbst sollte das Gebäude entweder freistehend oder in bester Wohngegend liegen.
Auch ein guter Zustand des Schlosses hilft, im schmalen Käufersegment auf sich aufmerksam zu machen. "Der Markt ist sehr schwierig", sagt Alexander Kurz von der gleichnamigen Salzburger Immobilienkanzlei. "Ein Schloss ist sehr schwer zu verkaufen, wenn es nicht bestimmte Voraussetzungen erfüllt." Kurz schätzt, dass maximal 30 Schlösser in Österreich auf dem Markt sind. Andere Makler setzen die Zahl noch niedriger an.
Die Zahl potenzieller Käufer ist begrenzt. Grundsätzlich sind Schlösser auch als Hotels und repräsentative Firmensitze denkbar, für einen rentablen Umbau zum Hotel muss allerdings das alte Gemäuer einigermaßen in Schuss sein, Ähnliches gilt für eine Nutzung als Wohnungen oder Büros.
Bei den privaten Käufern nennt Fridolin Angerer, zuständig für Forste und Schlösser bei Spiegelfeld Immobilien, als Zielgruppe Unternehmer und andere wohlhabende Leute: oft Rückkehrer aus dem Ausland, oft auch aus ehemaligen Adelsfamilien. "Es geht den Käufern um das Besondere, nicht darum, mit dem Besitz anzugeben", sagt Angerer. Ein Schloss vermittle "ein Gefühl für bestimmte Werte, es steht für eine bestimmte Tradition".
Die Betriebs- und Instandhaltungskosten dürfe man nicht unterschätzen. "Ich würde niemandem raten, ein Schloss nur zu kaufen, um darauf zu setzen, es in zehn Jahren besser zu verkaufen. Wenn man alle Maßnahmen und Kosten einrechnet, wird netto kein Gewinn bleiben", sagt Angerer. Ein "Geschäftsmodell" sei ein Schlosskauf nicht.
Alexander Kurz nennt als weitere Hürde zum erfolgreichen Schloss-Deal, dass manche historische Herrschaftshäuser für die Bedürfnisse der Käufer überdimensioniert seien. "Auch wenn Sie viel Geld haben und gern groß leben, fangen Sie mit 4.000 Quadratmetern Wohnfläche nichts an", sagt Kurz. Das umgekehrte Problem könne es mit dem umliegenden Grundstück geben: Dieses sei potenziellen Käufern manchmal zu klein. Häufig komme es vor, dass der bisherige Eigentümer stückweise Grund verkauft habe, "vielleicht weil ins Schloss selbst investiert werden musste", sagt Kurz. Ein großzügiges Grundstück rund ums Schloss, am besten mit einem Stück Wald und Eigenjagd, wird von der schmalen Klientel jedoch oft erwartet.
Angerer hat für Spiegelfeld Immobilien etwa im August die "Burg" in Eggenburg im Waldviertel verkauft. Diese ist allerdings nicht die mittelalterliche Stadtburg, sondern eine Villa aus dem 19. Jahrhundert, die an selber Stelle steht. Derzeit bietet Spiegelfeld Immobilien eine 260 Quadratmeter große Wohnung an, untergebracht im Schloss Primmersdorf, ebenfalls im Waldviertel.
Ein Schloss lässt sich nicht schnell verkaufen, allein schon weil es – sofern renoviert (im Idealfall gleich bewohnbar) und auf einem attraktiven Grundstück – zwei, drei oder vier Millionen Euro koste, sagt Angerer. Für einen Verkauf könne er schon einmal zwei Jahre benötigen. Grundsätzlich sei der Markt sehr klein, und es gebe wenig Bewegung. Sprich: Wer ein Schloss besitzt, will es in der Regel nicht verkaufen. "Der Verkauf ist meist ein bisschen unangenehm, weil er aus einer wirtschaftlichen Notwendigkeit geschieht", sagt Angerer.
Der Grazer Makler Albert Hödl hat seit einem halben Jahr den Glögglhof, das ehemalige Jagdschloss von Erzherzog Johann, im steirischen Trofaiach im Angebot. Es steht nicht unter Denkmalschutz und hat 530 Quadratmeter Wohnfläche. Das 9200 Quadratmeter große Grundstück verfügt über rund 20 Wasserquellen. Den Kaufpreis beziffert Hödl mit 1.350.000 Euro. Grundsätzlich sagt er über Schlösser: "Ein Schlosskauf ist eine Liebhaberei. Man muss es schließlich instand halten." Irgendetwas sei an einem alten Gemäuer immer zu reparieren. Die Erhaltung eines Schlosses sei "ein ewiger Kreislauf".
Hödl erzählt, als Makler eines Schlosses müsse man die Kunden filtern. Er bekomme zwar etwa eine Anfrage pro Woche für das ehemalige Schloss von Erzherzog Johann, seriös sei aber eher nur eine im Monat. "Manche möchten eine Besichtigung vereinbaren, weil sie halt einmal wie ein angehender Schlossherr behandelt werden wollen", sagt Hödl. "Andere rufen mich auch nur wegen der Möbel an." In der Regel versuche er das Kaufinteresse der Anrufer schon vor der Besichtigung abzuklopfen, um Führungen für "Schaulustige" zu vermeiden. (Lukas Kapeller, 29.12.2016)