Wenn die Stadt Wien künftig Grünland in Bauland umwidmet, steht ihr ab 1. Jänner 2019 eine neue Widmungskategorie zur Verfügung. Geförderter Wohnbau wird diese heißen – und damit wesentlich strengere Vorgaben für Grundeigentümer als bisher beinhalten. Die bisher verwendete Kategorie hieß förderbarer Wohnbau und erwies sich als völlig zahnlos, wie selbst der Wohnfonds Wien kürzlich eingestand – der Begriff förderbar bezog sich nämlich rein auf die energietechnischen Aspekte der Wohnbauförderung.

Enge Grenzen für Bauträger

Mit der neuen Bauordnung, die nach dem Plan der rot-grünen Stadtregierung im Jänner in Kraft treten soll (die öffentliche Begutachtung startet in den kommenden Tagen), wird die neue Kategorie eingeführt. Auf Flächen mit der Widmung "Geförderter Wohnbau" dürfen dann nur noch "mehrheitlich" – also jedenfalls mehr als die Hälfte, wie Grünen-Chefverhandler Christoph Chorherr präzisierte – geförderte Wohnungen errichtet werden. Für Bauträger werden dort dann die schon bisher im geförderten Wiener Wohnbau üblichen Grenzen von 4,87 Euro bei der Nettomiete je Quadratmeter Wohnnutzfläche und von 188 Euro pro Quadratmeter oberirdischer Bruttogrundfläche beim förderbaren Grundstückspreis gelten. Vor allem Letzteres wird dafür sorgen, dass ein Verkauf eines solchen Grundstücks zu einem höheren Preis als 188 Euro schlicht keinen Sinn mehr macht. Der Grundstücksspekulation will man damit Einhalt gebieten.

Mehrere andere österreichische Bundesländer haben die Widmungskategorie "geförderter Wohnbau" zwar schon vor längerer Zeit eingeführt, räumen Chorherr und Josef Ostermayer im Gespräch mit dem STANDARD ein. Der frühere Minister und heutige Sozialbau-Chef und Landesobmann der Gemeinnützigen wies aber darauf hin, dass das Zusammenspiel mit den erwähnten Miet- und Kaufpreisgrenzen durchaus ein Novum sei.

Die neue Widmungskategorie soll laut den Plänen außerdem mit einem grundbücherlich erfassten Veräußerungsverbot der auf diesen Flächen entstehenden geförderten Wohnungen einhergehen. Das bedeutet, dass die Stadt Wien im Verkaufsfall ihre Zustimmung erteilen muss. Dieses Veräußerungsverbot soll sich auf die gesamte Laufzeit der Förderung erstrecken.

Umwidmung von Grünland oder Gewerbegebieten

Zur Anwendung kommen wird die neue Kategorie wohl in erster Linie bei der Umwidmung von Grünland in Bauland, erklärte Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal bei einer Pressekonferenz mit Ostermayer und Chorherr am Donnerstag. Der Grünen-Gemeinderat sieht aber auch verstärkte Anwendungsmöglichkeiten bei Gewerbe-Arealen, deren Eigentümer an einer Umwidmung zu einer Wohnnutzung interessiert wären.

Chorherr hält diese Maßnahme für "das wichtigste wohnpolitische Gesetz, seit Rot-Grün regiert", weil so auf einen Schlag wieder zahlreiche Grundstücke für den geförderten Wohnbau mobilisiert werden können. Dessen Anteil am gesamten Wohnbau wieder zu steigern, ist auch Gaals vorrangiges Ziel; in den letzten Jahren hat der freifinanzierte Wohnbau einen immer größeren Anteil eingenommen.

VfGH-Entscheide spielten der Stadt in die Karten

Möglich sei die Änderung erst durch die jüngste Judikatur des Verfassungsgerichtshofs in Sachen Wiener Lagezuschlag zum Richtwert geworden, erklärte Chorherr. In seinen Entscheidungen hat der VfGH nämlich klar festgehalten, dass dem Gesetzgeber ein sehr weit gefasster Spielraum zur Verfügung steht, um "wohnungs-, sozial- und stadtentwicklungspolitische Interessen" zu regeln, wie es heißt. Erst durch diese Erkenntnisse sah man sich bei der Stadt Wien bestärkt darin, diese doch starken Eingriffe ins Eigentumsrecht der Grundbesitzer zu wagen. (Martin Putschögl, 9.8.2018)