Die neue Widmungskategorie soll vor allem bei Neuausweisungen, also bei Umwidmung von Grün- in Bauland, angewandt werden.
Wien hat mit dem Beschluss der Bauordnungsnovelle am 22. November auch eine neue Kategorie in der Flächenwidmung eingeführt. Sie nennt sich "geförderter Wohnbau" und löst die bisher geltende Kategorie "förderbarer Wohnbau" ab. An dieser hatte es viel Kritik gegeben, unter anderem wurde sie selbst vom Wohnfonds Wien als "zahnlos" bezeichnet. Sie stellte rein auf die energetischen Vorgaben der Wohnbauförderung ab, nicht aber auf die Grundstückskosten.
Nun wird in der Bauordnung (im Zusammenspiel mit dem ebenfalls geänderten Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz WWFSG) klargestellt, dass die so gewidmeten Flächen "überwiegend" mit geförderten Wohnungen bebaut werden müssen. Was "überwiegend" heißt, wird mit einer Planungsgrundlage verschriftlicht, die vom Gemeinderat am Mittwoch beschlossen wurde. "Im Regelfall" sind damit zwei Drittel gemeint. Für diese Wohnflächen gilt die im WWFSG verankerte Höchstmiete (netto, exklusive Finanzierungskosten und Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen) von 4,97 Euro je Quadratmeter; für Wohnhochhäuser darf um einen Euro mehr verlangt werden. Außerdem dürfen für das entsprechende Grundstück nicht mehr als 188 Euro je Quadratmeter oberirdischer Bruttogrundfläche verrechnet werden. Bauträger müssen künftig gegenüber der MA 37 (Baupolizei) spätestens bei der Baubeginnsanzeige nachweisen, dass sie für das Grundstück bzw. die darauf zu errichtende geförderte Wohnfläche nicht mehr als diese 188 Euro bezahlt haben.
"Preisdämpfende Wirkung"
Sozialbau-Chef Josef Ostermayer, der die Änderungen mitverhandelt hat und im August auch in einer gemeinsamen Pressekonferenz mit Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal (SPÖ) und Grünen-Gemeinderat Christoph Chorherr bekanntgegeben hatte, erwartet sich von der neuen Widmungskategorie eine "preisdämpfende Wirkung" auf die Wiener Grundpreise. Und damit sollen auch Gemeinnützige wieder besser in der Lage sein, zu Grundstücken zu kommen.
Martin Orner, Obmann der gemeinnützigen Genossenschaft EBG, will dies bereits registriert haben. "Liegenschaftseigentümer sind durchaus bereit, auch zu den neuen Bedingungen zu verkaufen." Man dürfe nicht vergessen, dass immer noch ein Drittel der zu schaffenden Wohnfläche zu Marktpreisen verwertet werden könne – und sich dies dann natürlich auch im Grundpreis widerspiegle.
Orner und Ostermayer sowie auch MA-21-Abteilungsleiter Bernhard Steger kamen am Dienstag zum "Stadtentwicklungstag" des Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), um mit der im ÖVI beheimateten gewerblichen Immobilienwirtschaft die Gesetzesänderung zu diskutieren. Denn die Gewerblichen machen sich natürlich Sorgen, nun nicht mehr so oft zum Zug zu kommen. "Das wird uns den Boden unter den Füßen wegziehen", befürchtete Ute Reinprecht von der BIP Immobilien Development GmbH.
Ostermayer hielt dagegen, dass ja in Wien auch gewerbliche Bauträger Wohnbauförderung abholen könnten. Steger wies auf die Ausnahmen hin: Unter 5000 Quadratmeter Wohnfläche werde die neue Kategorie nicht zur Anwendung kommen, ganz generell werde auch in bestehende Widmungen und damit "in bestehendes Eigentum" nicht eingegriffen – höchstens "in Erwartungen, die von manchen Personen entwickelt wurden". Etwa, wenn noch nicht als Bauland gewidmetes Grünland bereits zu Baulandpreisen verkauft wurde – in Erwartung einer baldigen Umwidmung. Hier könnte der eine oder andere Bauträger Schwierigkeiten bekommen.
Bestärkt durch OGH-Urteile
Ostermayer berichtete auf dem Stadtentwicklungstag auch, wie die Maßnahme zustande kam. Man habe schon 2014 darüber diskutiert, damals gab es aber massive Bedenken, dass die Kategorie vor dem VfGH nicht halten würde. Zwei OGH-Urteile von 2016 und 2017 zu Wiener Richtwertmieten hätten dann aber für eine gewisse Sicherheit gesorgt. Das oberste Gericht erklärte es sinngemäß zum "Ermessensspielraum" des Gesetzgebers, Eingriffe ins Eigentumsrecht zum Zwecke der Schaffung leistbaren Wohnraums zu tätigen. Nach diesen Urteilen sei es bloß noch "um die technische Umsetzung" gegangen, so Ostermayer. ÖVI-Bauträgersprecher Klaus Wolfinger betonte, dass die Gewerblichen dabei gerne behilflich gewesen wären, man habe aber vergeblich auf eine Einladung zu Gesprächen gewartet.
Die Maßnahme begünstige gemeinnützige Bauträger natürlich "schon stark", meinte Wohnbauforscher Wolfgang Amann. Sie sei zwar "verständlich und nachvollziehbar", der Höhe nach – mit dem Zwei-Drittel-Anteil – aber "überzogen". Orner widersprach: Angesichts des Vormarsches der freifinanzierten Mietobjekte sei dieses Ausmaß "völlig richtig". Nach fünf Jahren soll die neue Widmungskategoriejedenfalls evaluiert werden, heißt es in der Planungsgrundlage. (Martin Putschögl, 1.12.2018)