Um Zinshäuser herrscht ein ordentliches Griss. Österreichweit wechselten 2018 laut Berechnungen des Maklerbüros Hudej Zinshäuser im Wert von 2,894 Milliarden Euro den Besitzer, das entspricht mehr als einer Verdoppelung im Vergleich zu 2017. "Ein solches Volumen hat es noch nie gegeben", so Geschäftsführer Gerhard Hudej bei einer Pressekonferenz vor wenigen Tagen. Auch die Anzahl der Transaktionen ist stark gestiegen, nämlich um 22 Prozent auf 1048. Wohlgemerkt: Bei Hudej erachtet man jedes Mehrparteienhaus als Zinshaus – und nicht bloß das klassische Gründerzeit-Zinshaus.

"Wir verkaufen in Wien derzeit jeden Tag ein Haus", erklärte Hudej. "Und in Graz haben wir jeden Tag eine neue Anfrage." Immer öfter klopfen auch Anleger von weiter her an. "Chinesische Investoren sind in Wien gelandet", verkündete Matthias Miller-Aichholz, Wien-Experte bei Hudej. 2018 wurde von seinem Unternehmen erstmals ein Zinshaus an chinesische Investoren verkauft, die nun kontinuierlich in Wiener Zinshäuser investieren wollen. Die Investoren aus dem Land der Mitte seien allerdings nicht direkt aufgetreten, sondern hätten einen Partner vor Ort damit beauftragt.

Bestandsfreie Häuser

Was Miller-Aichholz außerdem beobachtet hat: Die Investoren aus China interessieren sich bisher nur für Lagen innerhalb des Gürtels und würden am liebsten bestandsfrei kaufen, um das Haus dann zu parifizieren und die Wohnungen einzeln abzuverkaufen.

Auch in Salzburg erhält man immer öfter Anfragen aus dem Ausland, etwa von deutschen Fonds. "Aber wenn man dann im Detail nachschaut, kommen die Investoren aus Südkorea oder dem Nahen Osten", so Michael Plocek, bei Hudej für den Salzburger Markt zuständig.

Auch er bemerkt ein steigendes Interesse aus dem asiatischen Raum. Teilweise seien die Ideen der Investoren aber "kurios". Interessenten aus Asien würden nämlich am liebsten Volumina ab 80 Millionen Euro veranlagen. "Aber diese Volumina sind in Salzburg nicht leicht zu finden."

Richtwertmieten als Thema

Egal ob In- oder Ausland: Ein großes Thema bei den Deals sind laut Hudej stets die Richtwertmieten, die in Wien ab 1. April bzw. 1. Mai wieder steigen werden. Oft würden Deals sogar scheitern, weil die Wohnungen bei genauerer Betrachtung zu teuer vermietet werden – und potenzielle Käufer Angst haben, dass die Mieter irgendwann zur Schlichtungsstelle marschieren, um die Miete senken zu lassen. "Dann hätte man statt 3,5 Prozent Rendite vielleicht auf einmal nur mehr 2,5", so Hudej.

Angesichts der Preise in Wien sind die Renditen in den letzten Jahren stark gefallen. Viele Entwickler würden die Häuser aber ohnehin parifizieren und die Wohnungen dann einzeln abverkaufen. Außerdem gebe es nach wie vor viel Vermögen, das angelegt werden will. "Diesen Investoren ist Sicherheit wichtiger als Wachstum", so Miller-Aichholz.

Keine Fantasiepreise

Fantasiepreise werden trotzdem keine bezahlt: Manche Eigentümer würden angesichts von Megadeals – ein Zinshaus auf der Mariahilfer Straße wurde im Vorjahr beispielsweise um 125 Millionen Euro verkauft – glauben, dass jeder Preis bezahlt wird. Das funktioniere aber nur bei "prachtvollen Liegenschaften in prachtvoller Lage", so Hudej. Wegen unrealistischer Preisvorstellungen würde sein Unternehmen auch viele Kunden ablehnen.

In den Bundesländern, wo im Vorjahr rund die Hälfte der Transaktionen über die Bühne gingen, schaut für Investoren allerdings noch eine höhere Rendite heraus. "Sogar einen Vierprozenter kann man noch erhaschen", berichtete Gerfried Altmüller-Wiesenberger über Oberösterreich.

Noch höher fallen die Renditen in Kärnten aus. In Klagenfurt liegen sie aktuell bei fünf bis sechs, teilweise sogar bei sieben Prozent. "Da schauen viele Investoren hin", sagt Hudej. In Klagenfurt habe es mittlerweile schon Einzelverkäufe um zehn Millionen Euro gegeben. Sein Unternehmen hat daher in Kärnten erst vor kurzem einen neuen Standort eröffnet. (Franziska Zoidl, 22.3.2019)