Der Richtwert gilt seit März 1994 in ganz Österreich für das Vermieten von Altbauwohnungen. Die Höhe des Richtwerts ist aber von Bundesland zu Bundesland verschieden. Als man das System Anfang der 1990er-Jahre erdachte, orientierte man sich nämlich an den jeweiligen Grundstückskosten.

Diese Werte sollten dann von einem eigenen Beirat regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Der Beirat trat allerdings nie wieder zusammen. Die Richtwerte werden seit vielen Jahren nur noch an die Inflation angepasst (was heuer aber, wie berichtet, ausgesetzt wird), ihr Verhältnis zueinander bleibt bestehen.

Diesem Umstand ist es geschuldet, dass Wien nach wie vor den zweitniedrigsten Richtwert (5,39 Euro) nach dem Burgenland (4,92 Euro) hat. Zum Vergleich: In Vorarlberg gelten 8,28 Euro, in Salzburg gelten 7,45 Euro, in der Steiermark 7,44.

"Nicht gerechtfertigt"

Vertreter der Wiener Immobilienwirtschaft weisen seit langem bei jeder Gelegenheit auf diese für sie sehr unbefriedigende Situation hin. Der Wiener Hausbesitzer Kaspar Erath hat nun unter Mithilfe des Zivilrechtsexperten Andreas Vonkilch eine Verfassungsklage wegen der "Richtwertbenachteiligung" der Wiener Hausbesitzer eingebracht. Erath, 64-jähriger Expolizist aus Vorarlberg, der vor mehr als 20 Jahren nach Wien ging, ein Studium absolvierte und dann mit Zinshausinvestments begann, rechnet sich damit auch gute Chancen aus. "Der große Unterschied zwischen Wien und Graz darf einfach nicht sein – das ist nicht gerechtfertigt", sagt er zum STANDARD.

Erath will sich nicht auf die mehr oder weniger gut ausgeprägte Durchschlagskraft der diversen Organisationen und Vereinigungen der Immobilienwirtschaft verlassen, sondern gründete selbst den "Verein zur Revitalisierung und architektonischen Aufwertung der Wiener Gründerzeithäuser". Der hat zwar "bisher sehr wenige Mitglieder", wie Erath selbst zugibt, aber das ist ihm auch gar nicht so wichtig. Denn für die Verfassungsklage ist es irrelevant, wie viele Unterstützer er hat. Am 22. Dezember brachte er die Klage ein, seinen Informationen zufolge wird sich der Verfassungsgerichtshof in der Session im Juni damit befassen.

"Gruselwohnungen" saniert

Erath sagt, dass ihm eines sehr wichtig sei: Es solle nicht dazu kommen, dass in bestehende Verträge eingegriffen werde. "Aber komplett sanierte Wohnungen sollten einfach frei vermietbar sein." Wenn man bis zu 80.000 Euro in die Sanierung einer "Gruselwohnung", wie er unsanierte Altbauwohnungen bezeichnet, investiere, dann sei der Verweis darauf, dass das Haus schon "abbezahlt" sei (wie er etwa von der Arbeiterkammer gerne gebracht wird), nicht hinnehmbar.

Und dann ist da noch die Sache mit dem Lagezuschlag. Dieser liegt im ersten Bezirk schon bei fast acht Euro, ermöglicht dort also eine Nettorichtwertmiete von mehr als 13 Euro. In vielen anderen Gegenden können über den Lagezuschlag immer noch ein bis drei Euro auf den Richtwert aufgeschlagen werden.

Gründerzeit ist Durchschnitt

Allerdings gilt das in vielen Wiener Gründerzeitvierteln nicht. Diese Gegenden wurden schon damals im Richtwertgesetz als "durchschnittliche Wohnlagen" definiert, die Lagezuschlagskarte sieht sie vor allem gleich außerhalb des Gürtels – dort, wo die meisten von Kaspar Eraths elf Zinshäusern stehen.

Das Lagezuschlagsverbot will er deshalb mit seiner Klage gleich "miterledigen". So wie übrigens auch den pauschalierten Befristungsabschlag von 25 Prozent, egal ob der befristete Mietvertrag auf drei oder auf zehn Jahre abgeschlossen wurd.e Erath geht es dabei ums Prinzip; selbst ist ihm das nicht wichtig, weil er in seinen Häusern, di eübrigens "zu 100 Prozent" mit Vorarlbergern belegt seien, selbst "nur unbefristete Mietverträge" macht, wie er sagt.

Doch es gibt noch andere Bewegungen, die dasselbe im Sinn haben. Der Wiener Rechtsanwalt Rudolf Hauswirth (Kanzlei Engin-Deniz), der zahlreiche Hausverwaltungen vertritt, hat es sich gemeinsam mit einem Teil dieser Hausverwaltungen zum Ziel gesetzt, die absurde geltende Regelung aufzuzeigen. Am beliebten Yppenplatz im 16. Bezirk sei etwa kein Lagezuschlag erlaubt, in anderen Gegenden sei die Grenze willkürlich. In der Jacquingasse im dritten Bezirk verlaufe die Grenze beispielsweise zwischen Hausnummer 35 und 37. "Ab Nummer 37 darf man keinen Lagezuschlag mehr verlangen, bei 35 und darunter gelten sogar nach den Berechnungen der Stadt Wien 2,22 Euro pro Quadratmeter."

Gegenbeweis möglich

Die bisherige Rechtsprechung habe ergeben, dass man durchaus Gegenbeweise erbringen könne, sagt Hauswirth dem STANDARD. Der Schlüssel dabei sei, ob man nachweisen könne, dass in einem ausgewiesenen Gründerzeitviertel mittlerweile mehr als die Hälfte der Häuser gar keine Gründerzeithäuser mehr seien.

Und die Gruppe um Hauswirth will auch erreichen, dass Gründerzeithäuser, die mittlerweile von Grund auf saniert wurden, gar nicht mehr als Bestandteile solcher "Gründerzeitviertel" gemäß Definition im Richtwertgesetz angesehen werden.

Ob die Initiativen Erfolg haben, wird sich weisen. Dem Wiener Wohnungsmarkt stehen jedenfalls auch an dieser Front spannende Zeiten bevor. (Martin Putschögl, 13.3.2016)