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Wien – 2016 kommen so wenig neue Büroflächen wie selten zuvor auf den Wiener Markt, laut Schätzungen zwischen 60.000 und höchstens 80.000 m². Die meisten werden zudem von Eigennutzern bzw. für diese errichtet. In die größte dieser Eigenentwicklungen, den "Smart Campus" bei den Gasometern in Simmering mit rund 27.000 m² Nutzfläche, werden etwa im September die Wiener Netze einziehen. Nur einen Kilometer nordwestlich davon, im dritten Bezirk direkt an der Südosttangente, baut der ÖAMTC seit dem Vorjahr an seinem neuen Headquarter mit rund 16.000 m².

Die Entwickler haben auf die "prozyklische Überproduktion nach der Lehman-Krise" reagiert und ihre Produktion zurückgeschraubt, steht im aktuellen Büromarktbericht von Otto Immobilien. Ab 2017 kommt der vielzitierte "Schweinezyklus" aber wieder auf Touren: Die Projekt-Pipeline ist gut gefüllt, zahlreiche Projekte sind in Bau oder Bauvorbereitung. Schon 2017 dürften es wieder an die 200.000 m² sein, die fertig werden, 2018 wohl deutlich mehr als 300.000 m². Das Griss um die vielleicht nicht sofort und in ausreichender Zahl vorhandenen Mieter ist jetzt schon spürbar.

Und spekulatives Entwickeln ist wieder en vogue. Vor allem in Zeiten, in denen institutionelle Investoren nach Gewerbeobjekten regelrecht gieren. Bleibt die Vermietungsleistung von zuletzt rund 200.000 m² konstant, sollte es auch nur eine Frage der Zeit sein, bis die Flächen vergeben sind.

"Euro Plaza" wartet auf Single Tenant

Keine Sorgen macht man sich etwa beim "Euro Plaza", wo man gerade die finale Bauphase 6 (Gebäude K) in Angriff nimmt. Laut Inge Bacovsky, Vertriebsleiterin beim Entwickler Strauss & Partner (UBM), ist für die 2017 fertig werdenden 12.500 m² sogar ein Single Tenant, also ein Mieter, der das gesamte Gebäude nimmt, in Sicht. Die Entscheidung darüber sollte demnächst fallen. Ansonsten hätte man auch für eine kleinere Fläche schon ein Mietanbot, "das haben wir aber noch nicht gegengezeichnet", so Bacovsky. Man wartet noch ein wenig ab.

Im Jahr 2014 stellte man die Bauphase 5 fertig, die drei Gebäude H, I und J sind aktuell zu 95 Prozent vermietet. Zuletzt zogen Rewe IT und Beiersdorf ein, demnächst folgt das US-Pharmaunternehmen Vertex auf 300 m². Letzteres sieht Bacovsky auch als Beleg dafür, dass der Wiener Büromarkt nicht nur von Umzügen lebt, wie oft behauptet wird: Die Firma kam "von außen". Auch in Bauphase 5 seien mehrere Unternehmen eingezogen, die neu gegründet wurden oder neu nach Wien kamen.

Nach der Bauphase 6 ist das "Euro Plaza" "fertiggebaut", auch das ehemalige Kapsch-Areal ist dann verwertet. Die Häuser der Bauphase 5 gehören mittlerweile Union Investment.

Direkt angrenzend an das "Euro Plaza" in Meidling befindet sich das Büroobjekt "Inno Center" der S+B Gruppe. Auch dieses wird erweitert, der Baubeginn ist bereits erfolgt, die Fertigstellung aber erst für 2019 geplant – was laut Unternehmen an der "einiges an Bauzeit beanspruchenden" viergeschoßigen Tiefgarage liegt. Die vermietbare Fläche beträgt rund 16.500 m², vorverwertet ist noch nichts, "Gespräche mit einigen Interessenten" würden laufen.

Noch ein Stück weiter im Südwesten der Stadt wird eines der Bürovorzeigeprojekte der letzten Jahre, der "Silo" der Immorent in Liesing, um die beiden Bauteile "Silo Plus" und "Silo Next" erweitert. Vor einigen Tagen wurden die Einreichpläne fertig. Bei plangemäßem Ablauf sei eine Fertigstellung Ende 2017 möglich. "Wir sind in Gesprächen mit interessierten Mietern, haben aber ob des doch langen Planungshorizontes von zwei Jahren noch keinen Ankermieter gefunden, das bereitet uns aber kein Kopfzerbrechen", heißt es von der Immorent. Für beide Gebäude wird die Ögni-Platin-Zertifizierung angestrebt. Der "Silo 1", gebaut im Passivhausstandard und fertiggestellt Ende 2014, ist fast voll vermietet.

Stiegensteigen im "Orbi Tower"

Zurück zur Südosttangente: Einen Steinwurf vom ÖAMTC-Hauptquartier entfernt, im Süden der Bürostadt TownTown und damit ebenfalls direkt an der Stadtautobahn, bauen STC und Wirtschaftsagentur Wien an ihrem "Orbi Tower". Derzeit ist man beim achten Obergeschoß angelangt, jede Woche kommt eines dazu. Für Dezember ist die Dachgleiche geplant.

Im Juli 2017 sollen die ersten Büromieter die 21.600 m² beziehen. Für 40 Prozent davon gibt es schon Mietverträge. Ernst Machart, Geschäftsführer der IWS TownTown AG, ist zuversichtlich, bis zur Fertigstellung den Turm großteils vermietet zu haben, auch wenn demnächst viele neue Flächen auf den Markt kommen – eben auch in weiteren Türmen: "Aber wir haben den Turm, der als Erstes fertig wird."

Die Wirtschaftsagentur selbst wird auf fünf Geschoßen einziehen, auf weiteren fünf Etagen wird die Workyourway Holding (früher: Neno Holding) ihr flexibles Coworking-Konzept umsetzen, "vom Schreibtisch für eine Stunde bis zur halben Etage für zwei Jahre", so Machart. Ein Veranstaltungszentrum wird es ebenfalls geben. Auch technisch soll der "Orbi Tower" auf die "Neuen Arbeitswelten" vorbereitet sein: Freies WLAN, alle Mobilfunknetze im Haus, Serverräume im Keller, flexible Raumnutzung. Fahrradabstellplätze samt Duschen gibt es auch, und das "optisch ansprechende" Stiegenhaus mit Hintergrundmusik soll "die Leute zum Gehen motivieren".

Konkurrenz entsteht beim Hauptbahnhof: Die Signa Holding errichtet hier mit "The Icon" seit einigen Monaten gleich drei Bürotürme mit 74.200 m². Die Fertigstellung ist für Mitte 2018 geplant. Mietvertrag wurde noch keiner unterzeichnet, man führt aber laut Signa "laufend Gespräche mit potenziellen Mietern" und ist mit der Nachfragesituation "äußerst zufrieden", wie es dem Standard gegenüber heißt.

Beim zweiten laufenden Bürogroßprojekt der Signa kennt man die Hälfte der Mieter schon: Beim "Austria Campus" am Praterstern sind 105.000 der ca. 200.000 m² für die Bank Austria reserviert, nämlich die beiden östlich gelegenen Bauteile. Der Rest wird an Dritte vergeben, wobei es erst für rund 30 Prozent der hier auch entstehenden Retailflächen einen Mieter gibt, nämlich den Lebensmitteldiskonter Hofer auf dem Baufeld 7.

"Messecarree": Coworking als Plan B

Eine U2-Station entfernt ist auch das "Messecarree" der Prisma Holding bei der Messe Wien in Bau. Derzeit wird an der Tiefgarage und dem ersten Obergeschoß gebaut. Mit 4600 m² Büroflächen ist es ein vergleichsweise kleines Projekt, laut Prisma-Vorstand Bernhard Ölz läuft die Vermietung der Büroflächen derzeit außerdem schleppend: "Wir haben aber Grund zur Annahme, bald die Hälfte vermietet zu haben". Man führe "sehr gute Gespräche mit größeren Interessenten". Wegen der vielen anderen Großprojekte sei die Nachfrage aber verhalten. Ein in Dornbirn bereits erprobtes Coworking-Konzept gilt als Plan B, falls nicht alle Flächen nach Fertigstellung vermietet werden können.

Wiederum eine U2-Station weiter errichtet die IC Projektentwicklung das Büroobjekt "Denk 3" als Teil der "Viertel Zwei"-Erweiterung. Es wird insgesamt 23.000 m² umfassen, davon 2000 m² Geschäftsflächen im Erdgeschoß und 21.000 m² Büroflächen. Abschlüsse gibt es noch keine, "die meisten Flächen sind aber in Verhandlung", berichtet Sales-Managerin Anna van der Veeken. Abschlüsse erwartet sie in Kürze.

QBC: Baustart für Teile 3 und 4

Zurück zum Hauptbahnhof: Auf dem Areal zwischen "The Icon" und dem im Vorjahr fertiggestellten Erste Campus entsteht das "Quartier Belvedere Central", das federführend von Strauss & Partner entwickelt wird. Am Bauteil 5, zwei Hotels direkt beim Bahnhof, wird schon länger gearbeitet. Am Freitag wurde der offizielle Startschuss für die Errichtung der Bürobauteile 3 und 4 gegeben. Das Gebäude auf Baufeld 4 mit 17.000 m² ist schon Anfang des Jahres ins Eigentum der BDO übergegangen, allerdings wird nur ein Teil davon auch von der Steuerberatungsgesellschaft selbst genutzt. Der Rest wird extern vermietet, zwei Etagen davon an die WKO Inhouse Gmbh. Im QBC 3 hat sich das Unternehmen Your Office, Anbieter von flexiblen Büros, die Etagen 7 und 8 gesichert, Mietverträge für das erste und sechste Geschoß sollen demnächst ebenfalls unterzeichnet werden.

Neben dem QBC, dessen direkt am Gürtel gelegene Bauteile 1 und 2 bis 2019 fertig sein sollten, und "The Icon" wird beim Hauptbahnhof demnächst wohl noch ein weiterer Büroturm dazukommen: Das Baufeld B.03 südlich des Bahnhofs an der Karl-Popper-Straße hat die BAI erworben.

Auf der Erdberger Lände plant die CA Immo das Büroobjekt "Vie" mit 13.800 m² Flächen. Im Herbst fällt der Startschuss. "Wir führen derzeit mit mehreren Unternehmen Gespräche, haben aber noch keine Mietverträge abgeschlossen", heißt es vonseiten des Unternehmens. Mit offenen Kommunikations-, Meeting- und Arbeitsräumen sowie Coworking und einem Café in der Lobby setzt man auch hier auf das "Neue Arbeiten". 100 Fahrradabstellplätze sowie Duschen sind außerdem geplant.

Weitere Projekte in der Pipeline

Zahlreiche weitere Wiener Büroprojekte sind in Planung. Die Entwicklung des "DC Tower 2" wurde etwa vor wenigen Wochen von der WED (Bank Austria) an den deutschen Immobilienfonds Hausinvest (Commerz Real) verkauft. Dort arbeitet man derzeit an einem Nutzungskonzept, heißt es auf Anfrage des Standard. Mehr könne und wolle man derzeit nicht kommunizieren. Die Widmung würde derzeit einen Büroturm mit 170 Metern Höhe erlauben. Manche Wiener Immobilienprofis schließen eine Umwidmung auf Wohnen nicht aus; dagegen spricht, dass Hausinvest bisher fast nur in Gewerbe investiert ist.

"Wohnen statt Büro" hieß es jüngst jedenfalls bei zwei anderen Projekten: Das von Hochtief an der Nordbahnstraße geplante "Smart Office" wurde an S+B und Investa verkauft, die dort jetzt ein Studentenwohnhaus errichten. Und der "Marina Tower" bei der U2-Station Donaumarina wird definitiv ein Wohnturm, die Vorarbeiten laufen.

Das ARE- und Soravia-Projekt "Triiiple" wird ein Bürogebäude beinhalten. Für das "Forum Donaustadt" in Kagran mit rund 60.000 m² an Gewerbeflächen läuft die Investorensuche. (Martin Putschögl, 27.6.2016)