"Außergewöhnliche Dachgeschoßmaisonette mitten in der City, Gesamtmiete 2.790 Euro." Oder: "Penthouse mit Blick zur Hofburg, 300 Quadratmeter. Preis auf Anfrage." Von solchen hochpreisigen Mietobjekten mit monatlichen Preisen zwischen 2.500 und 5.000 Euro gibt es in Wien aktuell mehrere Dutzend.

Die Vermittlung ist in letzter Zeit aber schwieriger geworden, weiß Elke Kürzl-Tronner, auf dieses Segment spezialisierte Maklerin bei ÖRAG. "Es sind derzeit einfach weniger Leute da, die sich das leisten können." Botschaftsangehörige würden zwar nach wie vor in diesem Segment fündig werden, aber an sogenannten Expats, also Fachkräften – auch Topmanagern -, die von ihren Firmen zeitweise einem anderen Dienstort zugeteilt werden, gebe es immer weniger. Und die entsendenden Firmen schauen mehr aufs Geld.

"Bis 5000 Euro findet sich immer jemand"

Entsprechend lange dauert heute die Vermittlung solcher Wohnungen. Einen durchschnittlichen Zeitraum will sie nicht nennen, nur eine Art "Faustregel": Für Mietwohnungen bis zu 200 Quadratmetern und einer Gesamtmiete von 5.000 Euro "findet sich immer jemand". Alles darüber ist eine Herausforderung.

Rein auf ausländische Abnehmer ist der Markt natürlich nicht angewiesen. "Wenn es um eine noch überschaubare Miete geht, sind es durchaus auch Österreicher, die so etwas anmieten", weiß Richard Buxbaum, Leiter der Wohnimmobilien bei Otto Immobilien. Etwa gutbetuchte Menschen mit Villa im Grünen, die auch eine Stadtwohnung wollen – zumindest temporär, und ohne etwaige Erben im Sinn zu haben.

Beim Verkauf übrig geblieben

Buxbaums Beobachtung nach sind Luxusmietwohnungen manchmal schlicht beim Verkauf hochpreisiger Wohnprojekte übrig geblieben. Allerdings: "Wenn man etwas als Eigentumswohnung plant, ist es schwer, dass diese auch als Mietwohnung funktioniert." Auch er wartet mit einer schlichten Faustregel auf: "Je teurer, desto länger die Vermarktungsdauer." Ein Leerstand von zwei Jahren sei hier nichts Besonderes. "Viele Vermieter können es sich leisten, auch einmal etwas leer stehen zu lassen."

Die Vermieter, das sind häufig Versicherungen, die kein Interesse am Verkauf haben, weil sie die Rendite aus der Vermietung bevorzugen. Ein Versicherungskonzern sucht gerade im dritten Wiener Bezirk Mieter für eine etwas in die Jahre gekommene Dachgeschoßwohnung mit 162 Quadratmeter Wohnfläche und 2.400 Euro Gesamtmiete. Der Ausbau des Dachgeschoßes des prächtigen Gründerzeithauses ging in den 1990er-Jahren vonstatten, seither wurde nicht viel investiert.

"Unglaubliche Preissensibilität"

Makler Michael Pfeifer (MP Immobilien) spricht von einer "unglaublichen Preissensibilität" der Suchenden am aktuellen Wiener Wohnungsmarkt. "20 Prozent zu teuer, und man bekommt gar keine Anfragen. Bei fünf Prozent zu billig ertrinkt man förmlich in Anfragen. Wenn man preislich genau am Punkt ist, kommen bis zu einem Dutzend Anfragen. Und von denen nimmt dann einer auch die Wohnung." Das gelte für alle Segmente, so Pfeifer – auch für teure Mietwohnungen.

Kürzl-Tronner hat derzeit drei Wiener Mietwohnungen mit mehr als 300 Quadratmetern im Angebot, darunter die wohl derzeit teuerste, jene im "Palais Palais" in der Herrengasse mit 387 Quadratmetern (einst Sitz des STANDARD). Sie umfasst die Prunkräume des Palais Trauttmansdorff. Die Wlaschek-Stiftung hat diese Räumlichkeiten vorbildlich saniert und das Wohnungsprunkstück in der Beletage mit handgefertigten Seidentapeten und Intarsien-Parkettboden ausgestattet. Die zweifellos sehr repräsentative Wohnung wird unbefristet vermietet, "Monatsmiete auf Anfrage", heißt es bei der ÖRAG vage. Aus der Maklerprovision – zwei Bruttomonatsmieten, insgesamt rund 18.000 Euro – lassen sich aber Rückschlüsse ziehen. Die Kaution beträgt etwas mehr als 31.000 Euro, der Mieter muss für die ersten drei Jahre einen Kündigungsverzicht unterschreiben.

"Markt hinkt hinterher"

Manche Abgeber setzen auch bei teuren Mietwohnungen mittlerweile auf Home-Staging, das bisher vor allem im Eigentum zum Einsatz kam. So etwa ein 167 Quadratmeter großes "City-Penthouse", das der Nationalbank-Tochter IG Immobilien gehört. Es wurde "gestagt", also attraktiv möbliert, und so für potenzielle Mieter (Gesamtmiete: 3.377,97 Euro) herausgeputzt.

Buxbaum sieht demnächst noch einiges im hochpreisigen Segment auf den Markt kommen. Interessanterweise hinke man aber stets ein paar Jahre hinterher. "Wenn man diese Wohnungen gebaut hat, braucht sie gerade keiner. Aber wenn es sie nicht gibt, gibt's eine riesige Nachfrage." Man muss also nur warten können. (Martin Putschögl, 1.5.2017)