Der Immobilienmarkt für Villen ist ein höchst diskreter: Oftmals wollen die Verkäufer nicht, dass die Nachbarn von ihrem Verkaufsvorhaben erfahren. Auf Immobilienplattformen und Maklerwebseiten wird daher auch nur ein Bruchteil der tatsächlich am Markt befindlichen Objekte hergezeigt.

Mit dem vor wenigen Tagen präsentierten Villenreport des Maklerunternehmens Otto Immobilien soll dieser "kleine aber feine" Markt nun transparenter werden. Im Marktbericht hat man sich ausschließlich auf den 18. und 19. Bezirk spezialisiert, wo sich laut Erhebungen des Maklerunternehmens mit 2.889 Objekten mehr als die Hälfte des Villenbestandes Wiens befindet. Zwar sei in den letzten Jahren auch der 13. Bezirk bei Villenkäufern wieder etwas stärker nachgefragt, berichtete Immobilienberaterin Elfie Zipper: "Aber nicht wie der 18. und der 19. Bezirk."

Für die Erhebung wurde mit Daten des Wiener Kulturgüterkatasters gearbeitet, eine Villa als "Ein- oder Mehrfamilienhaus, meist freistehend oder in Eck- bzw. Randbebauung" mit großzügigem Garten definiert. Auf der Liegenschaft darf zudem kein Wohnungseigentum begründet sein.

Durchschnittspreis: Zwei Millionen Euro

Die Ergebnisse: Etwa 40 Villen werden in Währing und Döbling im Jahr verkauft, 325 wechselten seit 2008 den Besitzer. Etwa 70 sind aktuell zu haben. Die meisten Objekte werden derzeit in Grinzing, Pötzleinsdorf und Neustift am Walde offeriert, am höchsten sind die Angebotspreise in den Katastralgemeinden Gersthof und Obersievering, dort liegen sie im Mittel bei acht Millionen Euro.

"Die Preise sind allgemein auf hohem Niveau", sagte Zipper, daher liege die Vermarktungszeit mitunter auch bei mehreren Jahren. Oft würden am Ende nicht die Preise erzielt, die sich die Verkäufer vorstellen. Der Durchschnittspreis für eine Villa stieg im untersuchten Gebiet zwischen 2009 und 2016 von 1,2 Millionen Euro auf knapp über zwei Millionen Euro, was einer durchschnittlichen jährlichen Preissteigerung von 7,3 Prozent entspricht, erläuterte Zipper.

Ein "Spezifikum" des Villenmarktes sei, dass Quadratmeterpreise aufgrund der großen Gartenflächen nicht aussagekräftig seien, erklärte Alexander Bosak, Leiter der Research-Abteilung bei Otto Immobilien, entscheidend sei auch, wie das Grundstück beschaffen ist, der Ausblick, die Lage, die Infrastruktur und natürlich der Zustand des Gebäudes.

Erwachsene Kinder und Rosenkriege

"Früher sind Villen über Jahrzehnte im Familienbesitz geblieben, heute ist das anders", erklärte Zipper: "Wenn heute der Bedarf innerhalb der Familie nicht mehr da ist, dann wird verkauft." Eltern würden sich beispielsweise von ihren Häusern trennen, wenn die erwachsenen Kinder diese nicht benötigen, und stattdessen in eine kleinere Wohnung ziehen, die weniger arbeitsintensiv ist.

Oft sei auch ein Rosenkrieg der Grund für einen Verkauf: "Man ist mit allen Menschlichkeiten konfrontiert – bei Villen noch viel ausführlicher als bei Wohnungen", fasste Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien, zusammen.

Die Käufer sind laut Villenreport zu 83 Prozent Österreicher. In erster Linie würden die Häuser von Familien mit kleinen Kindern gekauft, so Zipper: "Zwar spielt auch die Wertanlage eine Rolle, aber in erster Linie wollen die Käufer ihre Villa bewohnen." Die internationalen Käufer seien "von überall", Russen seien nur wenige darunter. Vermieten sei bei Käufern kein Thema.

Die Bandbreite bei den Villen am Markt sei groß und reiche vom Top-Zustand bis sanierungsbedürftig, so Otto: "Es gibt auch Häuser, die in einer Art Dornröschenschlaf stecken. Da geht man rein und glaubt, die Luft von Arthur Schnitzler zu atmen, weil so lange nichts gemacht worden ist."

Interessenten abklopfen

Im "Rekordjahr" 2011 lag das Transaktionsvolumen bei Villen im 18. und 19 Bezirk bei fast 140 Millionen Euro, 2015 war ähnlich stark mit fast 130 Millionen Euro und mehr als 60 Transaktionen. Die Verkäufe für 2016 sind noch nicht vollständig im Grundbuch erfasst. Richard Buxbaum, Wohnimmobilienexperte bei Otto Immobilien, rechnet aber nicht damit, dass die Zahlen an diese Jahre heranreichen.

Um im diskreten Umfeld Besichtigungen von nicht ernstzunehmenden Kunden zu vermeiden, sei es wichtig, die Kunden vorab "abzuklopfen", so Zipper. Einerseits, um ihre Wünsche zu kennen, andererseits, um die Verkäufer zu informieren. International würden auch Bonitätsnachweise verlangt. (Franziska Zoidl, 5.7.2017)