Viel mehr an prunkvollem Luxus geht wohl nicht: So könnte ein Pool auf der Dachterrasse des Palais Schottenring zukünftig aussehen.
Der hotelähnliche Eingangsbereich von The Ambassy. Im Foyer wird es einen Kühlraum für die Bewohner geben, für den Fall, dass Lieferungen gekühlt werden müssen.
Noch sind im Grand Kinsky Kabel und Dämmmaterial zu sehen, Schachteln und eine Scheibtruhe stehen herum. Doch der exklusive Privatlift des Penthauses namens "Eleonore" im Gründerzeithaus in der Schellinggasse im ersten Bezirk (im 19. Jahrhundert für Graf Kinsky erbaut) funktioniert schon. Auch der Blick auf Stephansdom und Karlskirche ist schon da, und die privaten Pools auf der Dachterrasse sind vorbereitet.
Wer hier nach der Fertigstellung im Sommer dieses Jahres einziehen will, wird für die 329 Quadratmeter Wohnfläche und 45 Quadratmeter Terrasse 8,3 Millionen Euro zahlen. Das Haus bietet zwar keinen Concierge, dafür einen großen Weinkeller, eine Ehrenmitgliedschaft im hauseigenen Fitnessclub und ein E-Car und E-Bikes für die Hausbewohner.
Boombezirke für Luxus-Objekte
Ähnliche Objekte wie das Grand Kinsky boomen im ersten Bezirk. Das Angebot an Dachgeschoßausbauten im Luxussegment ist derzeit groß. Die Preise beginnen bei rund 15.000 und enden bei 35.000 Euro pro Quadratmeter. "Die Kunden können sich einiges aussuchen", sagt Michaela Orisich, die bei Otto Immobilien das Team für "Wohnen Prime" leitet. Das bestätigt auch David Breitwieser, Leiter Wohnimmobilien beim Immobilienvermittler EHL: "Die Käufer haben in dem Segment ein großes Angebot, was zu großer Qualität führt." Das sei auch gut so, denn die Käufer rücken mit eigenen Gutachtern und Architekten an und prüfen auf Herz und Nieren.
Größtmöglichen Luxus bieten auch die Penthäuser im Palais Schottenring, die schon alle verkauft sind, oder die Cotton Residence in der Neutorgasse, das Haus am Börseplatz 1, oder die Parkring 14 Residences mit angeschlossenem Hotel. Begehrt sind auch Adressen in Gehdistanz außerhalb des ersten Bezirks. Hier sind die Preise schon sehr viel niedriger, Dachgeschoße sind im Vergleich zum ersten Bezirk fast um die Hälfte günstiger.
Understatement und Emotionen
Wenn es um den Preis geht, sind mitunter gerade jene Käufer, bei denen man glauben mag, dass ein paar Tausender auf oder ab keine Rolle spielen, harte Knochen: "Die wissen, woher das Geld kommt, und verhandeln schon einmal um ein paar Möbelstücke oder einfach um des Erfolgserlebnisses wegen", erzählt ein Makler im Luxussegment, der seinen Namen nicht in der Zeitung lesen will.
"Ein Wohnungskauf ist überhaupt sehr emotional, egal in welcher Preisklasse. Wir gehen auch mit den Kunden in der Umgebung ein Eis essen", erzählt Breitwieser, der vergangenes Jahr die teuerste Wohnung, die je in Wien verkauft wurde, vermittelte. Den österreichischen Käufern des Dachgeschoßausbaus mit 650 m² Wohnfläche in der Kolingasse im neunten Bezirk seien die Lage und eine exklusive Ausstattung, aber auch ein gewisses Understatement wichtig gewesen. Das Palais Schottenring, das mit Protz und Prunk nicht spart, hätte in diesem Fall nicht mithalten können. Da konnte nicht einmal der Conciergeservice überzeugen.
Zusätzliche Betriebskosten
"Concierges sind zwar sehr en vogue, weil sie auch zum Sicherheitskonzept gehören, erhöhen aber massiv die Betriebskosten. Mit etwa ein bis drei Euro pro Quadratratmeter im Monat schlagen sie zu Buche", so Breitwieser. Er erklärt, dass es wie in allen anderen Häusern mit mehreren Eigentümern eine Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei, ob der Service 24 Stunden oder nur, wie meist, von 9 bis 17 Uhr parat ist. Internationale Käufer hätten die Luxusobjekte oft nur als Zweit- oder sogar Drittwohnung und seien nur wenige Wochen im Jahr in Wien zu Hause. Sie benötigen den Rund-um-die-Uhr-Service nicht, dennoch wollen sie auf frische Blumen und gekühlten Champagner nicht verzichten.
Standardluxus
Was wollen Wohnungskäufer, die sich fast alles leisten können? Von den Maklern ist zu erfahren, dass die direkte Liftfahrt von der Tiefgarage in die Wohnung ein Luxus sogar im Luxussegment ist oder der eigene Eingang im schönen Entree unten im Haus. Privatpools auf dem Dach und Concierges gehören fast schon zum Standard. Genauso wie dezente Kühlsysteme, Fußbodenheizung, Beschattung, hohe Raumhöhen, offene Kamine und natürlich bester Ausblick.
Dachschrägen sind im Dachgeschoß eher unbeliebt. Geht es doch nicht anders, arbeitet man, etwa wie im Grand Kinsky, mit meterhohen Verglasungen, um dennoch ein gutes Raumgefühl zu erzeugen. "Ein angenehmes Wohnklima ist dann aber schon ein Muss, vor allem wenn die Glasflächen groß sind. Erzeugt wird dieses durch gute Kühlsysteme, Sonnenschutzverglasungen bzw. zusätzliche Beschattungen", so Orisich. Eines der großen Dachflächenfenster lässt sich völlig aufklappen, sodass man das Gefühl hat, fast im Freien zu sitzen.
Beliebter Altbau
Sehr beliebt, vor allem bei ausländischen Kunden, sind Altbauten in der Innenstadt. Will man diese Kunden in einen Neubau locken, muss man ihnen auch etwas bieten: The Ambassy, gelegen im Botschaftsviertel im dritten Bezirk, hat etwa einen großen Empfangsbereich mit Concierge, buchbare Tagungsräume, ein eigenes Kino, einen besonders schönen Blick auf den Stadtpark und die Stadt sowie eine Garage mit besonders breiten Stellplätzen, wo auch der eine oder andere Hummer gefahrlos Platz findet.
Auch klimatechnisch hat das Gebäude etwas zu bieten: Es hat laut Maklerunternehmen Otto die erste atmende Fassade der Stadt. Sensoren in der Wohnung messen permanent die Luftqualität. Bei Bedarf holt das System frische Luft von draußen, ein Vakuum in der Terrassentür wärmt oder kühlt sie je nach Bedarf. Eine Dachgeschoßwohnung mit 190 Quadratmeter Wohnfläche, drei Meter Raumhöhe und ganz ohne Dachschrägen ist hier um 4,2 Millionen Euro zu haben. Auch hier ist bis zum Sommer noch Baustelle. Unterdessen können die fast 200 künftigen Eigentümer im exklusiven Showroom im Erdgeschoß schon einmal Böden, Fliesen und Sanitäranlagen aussuchen und von der 70.000-Euro-Küche träumen, die dort ausgestellt ist. (Marietta Adenberger, 9.6.2018)