Die Vermietung von Wohnungen auf Plattformen wie Airbnb beschäftigt zunehmend auch die Gerichte. Denn die ständig wechselnden Urlauber im Haus nerven nicht nur viele Nachbarn, sondern stören auch Vermieter. Nun gibt es dazu ein Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH): Darin wird die Kündigung der Mieterin einer Altbauwohnung im ersten Wiener Gemeindebezirk bestätigt, weil diese die Wohnung über Plattformen an Touristen untervermietet und dafür eine "unverhältnismäßig hohe Gegenleistung" erhalten hat.

Die Mieter hatten einen separat begehbaren Bereich der insgesamt 200 Quadratmeter großen Wohnung ständig untervermietet und boten den Rest auf einer Onlineplattform Touristen tage-, wochen- oder monatsweise an. Die Wohnung wurde dort als "atemberaubendes sensationelles Appartement" beworben. War der Untermieter nicht anwesend, dann vermieteten die Beklagten auch diesen kleineren Teil der Wohnung für kurze Ferienaufenthalte. Insgesamt bot die Wohnung elf Personen Platz.

Kündigung 2014

Dafür wurden – je nach Jahreszeit – 229 bis 249 Euro pro Tag beziehungsweise 1.540 Euro pro Woche oder 6.600 Euro pro Monat verlangt. Für jeden zusätzlichen Gast wurden 15 Euro pro Nacht eingehoben, außerdem ein einmaliges Reinigungsentgelt von 150 Euro.

Die regulären Mieter bezahlten zuletzt einen monatlichen Hauptmietzins von 2.391,28 Euro. Inklusive einiger anderer Kosten kamen sie heruntergerechnet auf 122 Euro pro Tag. Durch die Untervermietung an Touristen erlösten sie aber mit 350 bis 425 Euro bis zu 250 Prozent mehr, als sie selbst pro Tag für die Wohnung bezahlen mussten, heißt es im Urteil.

Die Wohnungsvermieterin sprach den Mietern 2014 eine Kündigung aus. Der OGH bestätigte nun die Vorinstanzen und sah als Kündigungsgrund die Verwertung der Wohnung durch Dritte gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung (Paragraf 30 Absatz 2 Ziffer 4 zweiter Fall MRG) als verwirklicht an: "Für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Gegenleistung kommt es auf den Vergleich zwischen den Aufwendungen pro Tag und dem Erlös pro Tag an; nicht erforderlich ist es dagegen, dass der Untermieterlös insgesamt pro Monat den monatlich zu errichtenden Hauptmietzins unverhältnismäßig (um mehr als 100 Prozent) übersteigt", heißt es im Urteil.

Pläne der Stadt

"Dieses Urteil kann durchaus als richtungsweisend erachtet werden", sagt der auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwalt Thomas In der Maur von der Kanzlei Höhne, In der Maur & Partner. Dass nämlich als Bemessungsgrundlage der einzelne Tag heranzogen wird und nicht der ganze Monat, sei überraschend und ein "sehr strenger Maßstab". Selbst wenn man auf den Monat gerechnet also einen Verlust mit der Untervermietung mache, verliere man durch das zu teure Vermieten pro Tag den Kündigungsschutz.

FPÖ-Bautensprecher Alexander Pawkowicz äußerte sich in einer Aussendung erfreut über die Entscheidung: "Auch wer bloß tageweise untervermietet, so wie das meist bei Airbnb der Fall ist, hat sich an die Regeln zur Mietzinsbildung zu halten." Die Entscheidung sei ein "wichtiger Schritt der Judikatur zur Eindämmung der Wohnungsspekulation und der Preisentwicklung".

Auch die Österreichische Hoteliervereinung (ÖHV) begrüßt die Entscheidung: "Der OGH schiebt dem Mieten von Wohnungen, um sie dann über Plattformen gewinnbringend weiterzuvermieten, richtigerweise einen Riegel vor", heißt es in einer Aussendung. Bei der ÖHV geht man davon aus, dass das einen großen Teil der Angebote auf den Online-Vermietungsplattformen treffen dürfte.

Auch die Stadt Wien will, wie berichtet, über eine Novelle der Bauordnung touristische Kurzzeitvermietungen ab 2019 eindämmen, sofern diese in einer Wohnzone liegen. Ein Jurist hat im STANDARD dazu aber zuletzt verfassungsrechtliche Bedenken geäußert. (zof, 14.9.2018)