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Wenn Häuser reden könnten, welche Geschichten würden sie erzählen? Spannende Anekdoten hätte sicher manches in die Jahre gekommene Wiener Bürogebäude auf Lager, das gerade in ein Wohnhaus umgewandelt wird – die Nachfrage am Wohnungsmarkt macht's möglich.

Die Werdertorgasse 6 im ersten Bezirk zum Beispiel. Hier entsteht das Luxuswohnprojekt "Werder Six". In dem Gebäude drückte schon Stefan Zweig die Schulbank. Später war hier die städtische Friedhofsverwaltung untergebracht. Oder das Eckhaus in der Werdertorgasse 5-7, in dem früher Mitarbeiter der Erste Bank ein und aus gingen. Seit kurzem steht ein Kran vor dem Haus, der Umbau hat begonnen. Wo früher die Kantine war, wird ein Schwimmbad für die betuchten Bewohner entstehen. Die Quadratmeterpreise beginnen im Regelgeschoß bei stolzen 18.000 Euro.

Kasten- statt Kunststofffenster

"Was die Behördenauflagen betrifft, hat uns die Substanz stark beschäftigt", erklärt der Wiener Architekt Alexander Fialik, der vom Projektentwickler Sirius mit der Planung beider Projekte beauftragt wurde. Denn die alte Substanz müsse "de facto" den Standard eines Neubaus erfüllen. Dafür bieten die alten Gemäuer aber auch viele Möglichkeiten. "Der Bestand hat viel Luft und Freiraum geboten", so Fialik. Bei Altbauten seien beispielsweise die Raumhöhen von bis zu vier Metern großzügiger gewesen. "Hätten wir dieses Projekt neu gebaut, dann würde es ganz anders aussehen", sagt Fialik. Denn im Neubau ist verschenkter Platz teuer.

In der Werdertorgasse 5-7 wird außerdem über die Jahre Verlorengegangenes wiederhergestellt. Die Kunststofffenster, die dem Gebäude im Laufe der Jahre verpasst wurden, werden wieder zu Kastenfenstern – "aber mit Verglasung, die dem Stand der Technik entspricht", betont Fialik. Im "Werder Six" schräg gegenüber hat man sich wiederum dafür entschieden, einen Teil des Altbaus abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. "Es war aufgrund der unterschiedlichen Raumhöhen wie ein Puzzlespiel, den Neubau und den Altbau zusammenzubringen", sagt Fialik. Wichtig, das betont er, sei bei Umnutzungen stets die Demut vor der Substanz: "Wir arbeiten nicht gegen das Objekt, sondern schauen, was es uns bietet."

Ressourcen schonen

An neuer Nutzung für alte Gebäude wird auch außerhalb des ersten Bezirks getüftelt: In der Traungasse im dritten Bezirk wird gerade ein Bürogebäude von Harry Glück aus den 1960er-Jahren erweitert und umgebaut. "Wir befürworten es immer sehr, wenn Gebäude erhalten bleiben und ihnen neues Leben eingehaucht wird", sagt Markus Kaplan von den für die Planung verantwortlichen BWM Architekten. Der Erhalt sei ressourcenschonender als Abriss und Neubau. "Und diese Gebäude haben bereits einen Charakter", so Kaplan.

Das alte Gebäude in der Traungasse 12 sei jedoch "energetisch desaströs" gewesen. "Dieses Gebäude wurde von uns bis auf das Betonskelett abgeräumt und in ein neues Kleid gesteckt." Wie dieses Wohnkleid konkret aussehen wird: Bis zur Fertigstellung im März entstehen 35 Wohnungen, entlang der Fassade laufen Gesimse horizontal über das Gebäude. Im Parterre bleiben Büroflächen bestehen. Der Genehmigungsprozess sei schwierig gewesen, so Kaplan: "Das war einer der aufwendigsten Planungsprozesse für uns."

"Das war schon da"

Sein Büro ist auch für den Umbau des 25-hours-Hotels im siebten Bezirk bekannt: Vor einigen Jahren wurde ein altes Studentenheim in ein stylishes Hotel mit Bar verwandelt. Das Ursprungsgebäude sei in der öffentlichen Wahrnehmung ein "schiaches Gebäude" gewesen, so Kaplan. "Aber wenn man sich länger mit einem solchen Gebäude auseinandersetzt, erkennt man die Schönheit, die im Verborgenen liegt."

Heute gehört das 25-hours zum Hipsterinventar der Stadt. "Und dieses Gebäude hat eine andere Aura als ein Neubau", so Kaplan. "Man spürt: Das war schon da."

Auch an der Brigittenauer Lände haben sich die Architekten für eine ungewöhnliche Lösung entschieden: Die Fassade eines Gründerzeithauses sei bereits "komplett abgeräumt" gewesen. "Natürlich kann man hergehen und Ornamente auf die Fassade picken", so Kaplan. "Aber das ist nicht unsere Vorgangsweise." Stattdessen habe man sich für eine dunkle Fassade und goldfarbene Balkongeländer entschieden, "die ein bisschen an Häuslbauerbalkongeländer erinnern". Kleinformatige Häuslbauer aber: Die dazugehörigen Wohnungen von JP Immobilien sind großteils kompakt.

Drei Neubauten

Wirklich leistbare Wohnungen sind in den alten Gemäuern laut Kaplan schwierig zu errichten. "Viele argumentieren: Da steht ja schon der Rohbau da." Allerdings sei die Arbeitsleistung teuer, Teilabbrüche müssten mit der Hand erledigt werden. "Und Bestand ist immer ein bisschen unberechenbar." So sei es bei Kernbohrungen, um die Qualität des Betons zu bestimmen, schon passiert, dass die vier Testbohrungen just an den Stellen durchgeführt wurden, wo der ansonsten schlechte Beton in Ordnung war. Auch der Architekt Fialik erzählt von Überraschungen – etwa wenn man bei Arbeiten plötzlich auf Teile der Stadtmauer stößt.

Immer ist das Bewahren alter Substanz aber nicht möglich. Anstatt eines 100 Meter langen Amtsgebäudes beim Modenapark im dritten Bezirk entstehen gerade drei neue Wohngebäude, so Architekt Kaplan: "Brandschutz und Akustik hätten es verunmöglicht, daraus ein Wohnhaus zu machen", so Kaplan. Die Betondecke war an einigen Stellen nur sechs Zentimeter dick. Und ein 100 Meter langes Wohnhaus wäre auch für die Wohnqualität schwierig gewesen.

Daher kam der Abrissbagger. Es war das Ende einer Geschichte. Und der Beginn einer neuen. (Franziska Zoidl, 3.1.2018)