Der Run auf Immobilien ist in Salzburg ungebrochen – einzig im Luxussegment sind ein paar Wolken aufgezogen.
Manche besonders spektakuläre Penthouses verfügen sogar über einen Pool am Dach.
Ausgewiesene Zweitwohnsitzgebiete sind begehrt, im Bild Chalets in Hollersbach im Pinzgau.
Salzburg fährt einen harten Kurs gegen illegale Zweitwohnsitze. Wer eine Immobilie kaufen will, muss – mit wenigen Ausnahmen – hier auch seinen Hauptwohnsitz begründen. In vielen Gemeinden wird das auch streng überprüft, betont der Salzburger Immobilienmakler Berndt Kretschmer von der Stiller & Hohla Immobilientreuhänder GmbH. Mancherorts, so hört man, wird sogar der Briefträger zu den Wohnverhältnissen in Häusern befragt.
Kretschmer ist über die Hauptwohnsitzregelung am Luxusimmobilienmarkt nicht glücklich: "Die gesetzliche Lage verschmälert die Käuferschicht dramatisch und beschädigt den Markt." Wolfgang Maislinger, Co-Geschäftsführer des Salzburger Immobilienmaklerbüros Hölzl & Hubner Immobilien, sieht das ähnlich: "Wenn der Zugang nicht mehr so frei ist, dann ist eine Selektion der Käuferschicht gegeben."
Überangebot am Markt
Mit der strengeren Regelung seien nicht nur viele ausländische Käufer – hauptsächlich waren es Deutsche – weggefallen, sondern auch heimische Interessenten, etwa aus Oberösterreich, betont Marlies Muhr, Geschäftsführerin von Marlies Muhr Immobilien.
Weil viele potenzielle Abnehmer weggefallen sind, ortet Kretschmer derzeit sogar ein Überangebot am Luxusimmobilienmarkt. Die Preise seien bisher allerdings nur "verdeckt eingebrochen", betont er: Die Penthouses in der Mozartstadt würden, wenn sich kein Käufer findet, eben nicht verkauft – und nicht zum Schleuderpreis verscherbelt.
"Manche Objekte sind seit Jahren auf dem Markt", sagt der Immobilienmakler, teilweise verfügen sie über einen Swimmingpool auf dem Dach. Auch sonst gibt es Raum für Dekadenz: Bei einer Dachgeschoßwohnung, die seit längerem um 6,5 Millionen Euro feilgeboten wird, seien allein 400.000 Euro in die Musikanlage investiert worden. Sie könnte trotzdem noch länger auf neue – und hoffentlich musikaffine – Eigentümer warten.
Einige Bauträger seien mittlerweile selbst in die Penthouses gezogen, andere hätten sie vermietet, so Kretschmer. Denn regionale Käufer, die ihren Hauptwohnsitz in Salzburg begründen können und wollen, gebe es eben nur in begrenztem Ausmaß, sind sich die Immobilienmakler einig.
Ganzjährig bewohnt
Allerdings klopfen laut Wolfgang Maislinger durchaus mehrmals im Jahr deutsche Senioren an, die ihren Lebensabend in Salzburg verbringen wollen – und auch kein Problem mit der Hauptwohnsitzregelung haben. Diese würden oft nach Objekten in zentraler Lage und mit Aufzug Ausschau halten.
Im Unterschied zu früher müssen die Luxuswohnungen in Salzburg nun also ganzjährig bewohnt werden. Das hat auch die Anforderungen an die Immobilien verändert: Penthouses fallen heute kleiner aus, um zum Budget der lokalen Käuferschicht zu passen. Außerdem, so Kretschmer, müssen Planer auch an Stau- und Nebenräume denken. Und an Küchen, die nicht nur zur Show genützt werden. In Salzburg werde Lokalkolorit außerdem mehr geschätzt "als ein gläsernes Penthouse", so Kretschmer.
Große Veränderungen sind für 2019 nicht zu erwarten: In der Stadt Salzburg kommen nur wenige Projekte auf den Markt – nicht nur in der oberen Preisklasse. "Im Segment unter 500.000 Euro sehen wir derzeit einen Run auf Wohnungen wie nie zuvor", sagt Kretschmer. Für Wohnungssuchende mit kleinerem Budget ist das naturgemäß kein Vorteil. "Es sind auch kaum noch Grundstücke am Markt, die problemlos sind", sagt Maislinger. Bei denen, die noch zu haben sind, gebe es meistens einen Haken – etwa, was die Grundstücksform angeht.
20 Minuten nach Kitzbühel
Auch an Immobilien in ausgewiesenen Zweitwohnsitzgebieten ist das Interesse groß – etwa an den Seen im Salzkammergut. Die Immobilienmaklerin Marlies Muhr hat aktuell Neubau-Chalets in Hollersbach im Pinzgau im Angebot, die als Zweitwohnsitze genutzt werden dürfen.
Die rustikalen Villen werden im kommenden Jahr fertig. Der Kaufpreis liegt bei knapp 1,9 Millionen Euro. Eines der Verkaufsargumente: Die direkte Verbindung zum Skigebiet Kitzbüheler Alpen. 20 Minuten sind es mit dem Auto nach Kitzbühel. Zweitwohnsitze sorgen bekanntlich auch dort immer wieder für hitzige Diskussionen. (Franziska Zoidl, 2.12.2018)