Bezahlbare Mieten auch für Normalverdiener in nachgefragten Gegenden – das war das Versprechen der deutschen Mietpreisbremse, die nun schon seit über drei Jahren in Kraft ist. Schnell zeigte sich, dass sie kaum Wirkung entfaltet.

Das neue Mieterschutzgesetz soll nun möglichst schon ab Jänner dafür sorgen, dass die Bremse besser greift. Es soll zudem alle Mieter im Bundesgebiet vor starken Mietsteigerungen nach einer Modernisierung schützen.

Was verbessert sich für alle Mieter?

Nach einer Modernisierung dürfen Vermieter die Kosten dafür nur begrenzt umlegen. Dafür gibt es künftig mehrere "Deckel": Die Modernisierungsumlage sinkt von elf auf acht Prozent. Gleichzeitig darf die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen – bei Wohnungen mit einer Miete bis sieben Euro pro Quadratmeter sogar nur um höchstens zwei Euro. Das gilt für sechs Jahre.

Gezieltes Herausmodernisieren – also die Verdrängung angestammter Mieter durch extreme Preiserhöhungen – gilt künftig als Ordnungswidrigkeit. Das Bußgeld kann bis zu 100.000 Euro betragen. Mieter, die durch starke Mietsteigerungen aus ihren Wohnungen vertrieben werden, haben Anspruch auf Schadenersatz.

Für wen gilt die Mietpreisbremse?

Sie gilt nur in Gebieten mit "angespanntem Wohnungsmarkt". Dafür gibt es vier Indikatoren: wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im deutschlandweiten Schnitt, die Mietbelastung deutlich höher ist als der bundesweite Schnitt, die Bevölkerung zunimmt, ohne dass erforderlicher neuer Wohnraum geschaffen wird, oder wenn ein geringer Leerstand bei hoher Nachfrage besteht.

Was besagt die Mietpreisbremse?

Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf die zulässige neue Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent steigen. Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt der örtliche Mietspiegel. Wo es keinen gibt, können Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- oder Mieterverbänden herangezogen werden.

Justizministerin Katarina Barley (SPD) hat bereits eine neue Berechnung der Mietspiegel angekündigt: Der Betrachtungszeitraum werde verlängert, so dass die langfristige Entwicklung der Mieten zum Maßstab werde und nicht die "explosionsartigen" Preisanstiege der jüngeren Vergangenheit.

Gilt die Preisbremse für alle Wohnungen?

Nein. Bei Neubauten und bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Sanierung greift die Mietpreisbremse nicht. So sollen Investitionen in den Wohnungsmarkt nicht gehemmt werden. Umfassend ist eine Modernisierung, wenn die Investition dafür etwa ein Drittel des für einen Neubau erforderlichen Aufwands umfasst. Als Neubau gelten neu errichtete Häuser und Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.

Wer soll die Mietpreisbremse durchsetzen?

Zuständig dafür ist jeder Mieter selbst. Die Änderungen sollen das leichter machen – und so eine große Schwachstelle beheben. Eingeführt wird die "vorvertragliche Auskunftspflicht" für Vermieter: Sie müssen vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Ansonsten können sie sich – bei einer Erhöhung der Miete – nicht darauf berufen.

Um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen, reicht künftig zudem eine einfache Rüge. Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens zu hoch ist.

Wann treten die Regelungen in Kraft?

Der deutsche Bundesrat stimmte am Freitag zu. Nun muss der Bundespräsident das Gesetz noch unterzeichnen, bevor es im Bundesgesetzblatt verkündet werden kann. Einen Monat später soll es in Kraft treten. (APA, 14.12.2018)