Mit der kalten Jahreszeit wird es in manchen Wohnungen ungemütlich. Dann nämlich, wenn die Heizung kaputt ist und die Heizkörper kalt bleiben. So wie bei Nina W. Dass etwas nicht stimmte, bemerkte sie zuerst daran, dass der Fußboden ihrer Dachgeschoßwohnung kalt war. Schnell sei es angesichts der kühlen Außentemperaturen ungemütlich geworden, erzählt sie.

Durch Gespräche mit den Nachbarn wurde klar: In den oberen Stockwerken des Hauses im zweiten Wiener Gemeindebezirk funktionierte die Heizung nicht. Der Eigentümer machte am Telefon erst die Mieterin dafür verantwortlich. Erst Tage später rückte der Reparaturdienst an. Eine Woche verbrachten Nina W. und ihre Familie in der eiskalten Wohnung. Das Verhältnis zu ihrem Vermieter seither: frostig.

Solche Streitereien kennt Elke Hanel-Torsch von der Mietervereinigung. Je nach Gegebenheiten im Haus ist daran eine kaputte Therme oder, wie bei Nina W., eine kaputte Zentralheizung schuld. Für beide Varianten gilt: Der Vermieter ist für die Reparatur zuständig.

Mitverschulden des Mieters

In der Praxis werde bei kaputten Thermen so gut wie immer ein Mitverschulden des Mieters konstruiert, sagt Wolfgang Kirnbauer vom Mieterschutzverband. Denn sie sind für die Wartung zuständig. Kann ein Mieter diese nicht nachweisen, kann sich der Vermieter nach der Reparatur theoretisch Geld vom Mieter zurückholen. "Das ist aber schwierig", sagt Kirnbauer.

Die Therme ist ein so heißes Thema, dass sich damit in schöner Regelmäßigkeit auch Gerichte beschäftigen: Erst unlängst gab es einen OGH-Entscheid, wonach die Therme sogar dann vom Vermieter repariert werden muss, wenn diese als Verbesserung vom Mieter eingebaut wurde, sofern sich diese Verbesserung später (im vorliegenden Fall: bei einem Eintritt in das Mietverhältnis) auf die Miethöhe niederschlägt.

Was Mieterschützer Kältegeplagten wie Nina W. raten: Läuft die Heizung nicht, müssen der Vermieter oder die Vermieterin informiert und schriftlich zu einer Reparatur aufgefordert werden. Außerdem sollte ihnen mitgeteilt werden, dass die Miete nur noch unter Vorbehalt bezahlt wird.

Der Hintergrund: Eine nicht funktionierende Heizung ist ein Grund, weniger Miete zu bezahlen. Das Problem ist allerdings, dass nicht festgelegt ist, um wie viel die Miete reduziert werden darf. "Wir empfehlen nicht, die Miete sofort zu mindern", sagt Hanel-Torsch daher. Sonst bestehe die Gefahr, dass der Vermieter eine Mietzinsklage einbringt. Wird die Miete unter Vorbehalt bezahlt, kann man sich im Nachhinein mit dem Vermieter einigen – oder den Betrag einklagen.

Unterdimensionierte Heizung

Um wie viel die Miete reduziert werden darf, ist immer eine Einzelfallentscheidung. Die Mieterschützerin erzählt von einem Fall, bei dem die Bruttomiete um zehn Prozent reduziert wurde, weil die Temperaturen in der Wohnung im Jänner und Februar nicht über 18 Grad hinausgingen. Bei einer unterdimensionierten Heizung oder einer nicht ausreichenden Wärmeversorgung wurde die Miete um bis zu 20 Prozent gesenkt.

Manche Mieter bekommen aber kalte Füße und beauftragen selbst ein Unternehmen mit der Reparatur ihrer kaputten Therme. Dann wird es zwar schnell wieder wohlig warm, dafür müssen sie aber Geld in die Hand nehmen. Zumindest vorübergehend: Die entstandenen Kosten können vom Vermieter eingeklagt werden. Allerdings, betont Hanel-Torsch, erlischt mit der Reparatur auch das Recht auf Mietzinsminderung.

"In der Regel", so die Juristin, würden sich Vermieter aber einsichtig zeigen und die Heizung reparieren lassen. Das hebt nicht nur die Temperaturen, sondern auch die Stimmung im Haus. (Franziska Zoidl, 22.11.2019)