Landen Wohnungen auf der Buchungsplattform Airbnb, sorgt das nicht immer für Freude bei den Nachbarn. Oft klagen diese über ständig wechselnde Gäste im Haus, die in der Nacht laut sind und sich nicht an die Gepflogenheiten im Haus halten.

Ein solcher Fall landete nun vor dem Bezirksgericht Innere Stadt. Der Hintergrund: Eine Frau, der in einem Haus im dritten Bezirk drei Wohnungen gehören, vermietete zwei davon seit 2015 auf Airbnb. 35 beziehungsweise 39 Euro kostete eine Nacht in einer der Wohnungen, die sie mit "Wohnen im Hundertwasserviertel" bewarb.

Die Wohnungen – eine war auf zwei, eine auf vier Gäste ausgelegt – waren vollmöbliert, den Gästen wurden frische Bettwäsche und Handtücher zur Verfügung gestellt. Um die Endreinigung kümmerte sich die Vermieterin, die auch die Ortstaxe für ihre Gäste abführte. Die Abwicklung erfolgte über Airbnb.

Die Wohnungen hatten auf Airbnb insgesamt fast 70 großteils positive Bewertungen. "Da kann man sich vorstellen, wie viele Gäste in dem Haus ein- und ausgingen. Irgendwann wird das den Nachbarn zu viel", sagt der Wiener Rechtsanwalt Gerold Beneder, der einen genervten Hausbewohner nun vor Gericht vertrat.

Dieser fühlte sich von den wechselnden Gästen so beeinträchtigt, dass er die Airbnb-Vermieterin mehrmals, auch schriftlich, zur Unterlassung aufforderte – und schließlich vor Gericht zog.

Kein Einverständnis der Miteigentümer

Die Vermieterin, ein Airbnb-Superhost, hatte die Miteigentümer in ihrem Haus nie um Einverständnis zur Vermietung gefragt. Das müsste sie laut einem OGH-Entscheid aber machen, wenn sie eine Wohnung bis zu 30 Tage touristisch vermieten möchte – und diese nicht als Ferienwohnung gewidmet ist.

Die Airbnb-Vermieterin argumentierte allerdings, dass es sich in ihrem Fall nicht um touristische Vermietung handelte, die Zustimmung der anderen Eigentümer daher gar nicht nötig sei. Sie änderte als Reaktion auf das OGH-Urteil ihre Geschäftsbedingungen und vermietete die beiden Wohnungen nur noch über einen Zeitraum von mindestens 31 Tagen. Von kurzfristiger Vermietung könne daher nicht mehr gesprochen werden, so ihr Argument. "Aber nur weil der OGH sagt, dass eine Vermietung von bis zu 30 Tagen unzulässig ist, heißt das nicht, dass 31 Tage zulässig sind", sagt Anwalt Beneder.

Der Richter gab der Unterlassungsklage des Hausbewohners statt. Und er präzisierte: Als kurzfristig seien Vermietungen mit einer Mietdauer von bis zu sechs Monaten zu erachten.

Das rechtskräftige Urteil könnte richtungsweisend sein, glaubt Rechtsanwalt Beneder. Diese Frage sei nämlich nun erstmalig geklärt: "Jetzt wissen wir, dass eine touristische Vermietung unter 180 Tagen nicht zulässig ist", so Beneder – sofern der Vermieter nicht die Zustimmung der Miteigentümer einholt.

Das ist allerdings besonders in großen Wohnanlagen ein schwieriges Unterfangen, wie Anwalt Beneder einräumt. Möglich ist das Vermieten an Touristen auch dann, wenn eine entsprechende Nutzung schon im Wohnungseigentumsvertrag geregelt ist. Das ist bei vielen Neubauprojekten bereits der Fall. "Damit erspart man sich viele Streitereien für die Zukunft", ist Beneder überzeugt.

Maßnahmen der Politik

Gestattet ist natürlich eine reguläre Vermietung einer Wohnung über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten. Dafür ist auch nicht die Zustimmung der anderen Miteigentümer nötig.

Beneder geht nun davon aus, dass die zwei Wohnungen fortan nicht mehr auf Airbnb angeboten werden – auch weil eine Vermietungsdauer von mehr als sechs Monaten für die Zielgruppe der Vermietungsplattform wohl nicht attraktiv sei.

Damit, dass immer mehr Wohnungen auf Airbnb landen, hat auch die Politik keine Freude. So stehen nämlich dringend nötige Wohnungen dem regulären Mietmarkt nicht mehr zur Verfügung – und treiben die Preise in die Höhe, so ein häufiges Argument. Die Stadt Wien hat im Rahmen der jüngsten Bauordnungsnovelle beschlossen, dass die gewerbliche Vermietung in ausgewiesenen Wohnzonen nicht mehr gestattet ist. Auch das Haus in Wien-Landstraße, dessen Bewohner nun vor Gericht aufeinandertrafen, befindet sich in einer solchen Wohnzone. (zof, 6.12.2019)