Ein großes Haus mit Garten und Pool, dahinter fährt die U1 vorbei, zur nächsten Station sind es nur fünf Minuten, ebenso zur Alten Donau: Was für die meisten nach einem unleistbaren Wunschtraum klingt, ist für manche Familien in Wien gar nicht so unleistbare Realität. Und zwar bei jenen, die schon vor Jahren ein Haus auf einem Grundstück gebaut haben, das jemand anderem gehört.

Etwa dem Stift Klosterneuburg, es ist Großgrundbesitzer in Wien, vor allem an der Alten Donau. Einer Gegend, die nicht immer so beliebt war wie heute, wie ältere Wiener gerne berichten. Damals seien Baurechtsgründe eine leistbare Alternative für junge Familien gewesen. Man baut ein Haus, besitzt und bezahlt aber nur die Immobilie und nicht das Grundstück. Dafür zahlt man regelmäßig einen Baurechtszins. Die Verträge laufen auf Lebenszeit oder für etwa 100 Jahre.

Ablauf des Baurechts

Auch aktuell ist Baurecht im privat finanzierten Wohnbau im Trend, weiß der Immobilienanwalt Felix Neuwirther von Freshfields. Im heutigen Marktumfeld werden die geringeren Entwicklungskosten vom Bauträger aber nicht immer eins zu eins an die Käufer weitergegeben. Das bestätigt man – zumindest für einzelne Projekte – auch bei Glorit. Von 100 Projekten, die der Bauträger aktuell entwickelt, stehen rund zehn auf Baurechtsgründen – darunter auch an der Alten Donau. Man richte sich bei einigen Top-Projekten an einen Marktpreis, so Geschäftsführer Lukas Sattlegger – es gebe aber dennoch eine preisliche Differenz zu Immobilien auf Eigengrund, "weil die Grundstückskosten einfach geringer sind".

Hinzu kommt der Baurechtszins, der die Betriebskosten erhöht. Investoren müssen Mieter finden, die bereit sind, monatlich mehr zu zahlen, oder sie müssen sich damit abfinden, eine geringere Miete zu bekommen. Für den Grundstückseigentümer hingegen ist die Zahlung ein regelmäßiges Einkommen.

Und was passiert nach Ablauf des Baurechts? Laut gesetzlicher Regelung fällt das Gebäude dann an den Eigentümer des Grundstücks, dieser muss eine Entschädigung zahlen – außer es gibt im Vertrag eine andere Regelung. In welchem Zustand das Gebäude dann ist, sei "ein anderes Thema", sagt Neuwirther. Jedenfalls sollte im Vertrag festgelegt werden, wer sich wann um die Instandhaltung kümmert.

Flexible Nutzung

Bisher halten sich die Erfahrungswerte mit dem Baurechtsende in Grenzen, so Neuwirther. Vor allem auch bei Fragen zum Mietrechtsgesetz. Etwa: Reicht das Mietrecht über die Beendigung des Baurechts hinaus? Möglich ist übrigens auch, dass nach Ablauf ein weiteres Baurecht vereinbart wird oder das Gebäude abgerissen werden muss.

Klingt nicht sehr nachhaltig. Doch Neuwirther entgegnet: Nachhaltigkeit heißt auch, vorhandene Ressourcen optimal zu nutzen. "Eine Wohnanlage im Volleigentum wird mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit für die Ewigkeit das Grundstück versiegeln", so Neuwirther. Beim Baurecht ist das anders, es macht flexibel. Immerhin werden damit Grundstücke zwischengenutzt und stehen danach wieder zur Verfügung. Das machen sich Eigentümer wie die öffentliche Hand zunutze, "sie schaffen sich Lenkungseffekte", so Neuwirther.

Internationaler Markt

Doch wer macht da mit? Eine Immobilie kaufen, die nicht für immer in der Familie bleiben kann? Die Österreicher sind, das bestätigen Experten, eher konservativ, und ein Mehr-Generationen-Denken ist weit verbreitet. "Es gibt eine Kundengruppe, die heute schon wissen möchte, was in 100 Jahren mit dem Grundstück sein wird. Diejenigen werden sich eher gegen ein Baurecht entscheiden, da es immer ein befristetes Eigentum auf Zeit ist.

Andere sehen hingegen die Vorteile, wie zum Beispiel geringere Anschaffungskosten", sagt Sattlegger. Und Neuwirther: "Traditionen werden zunehmend aufgebrochen." Daher komme für immer mehr Menschen Baurecht infrage. Zudem werde der Markt immer internationaler. Und im Ausland, da ist es – anders als in Österreich – oftmals sogar ungewöhnlich, Wohnimmobilien überhaupt selbst zu besitzen. (Bernadette Redl, 16.2.2020)