Mieten oder kaufen? Für zahlreiche Wohnungsinteressenten stellt sich diese Frage erst später. Nämlich dann, wenn sie in einer Mietkauf- bzw. Kaufoptionswohnung wohnen.

Meist handelt es sich dabei um ein Wohnobjekt des geförderten Wohnbaus, denn die Kaufoption ist gesetzlich im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geregelt, ist also von gemeinnützigen Bauträgern (Gesellschaften wie Genossenschaften) verpflichtend zu gewähren, wenn diese das Wohnobjekt mit Wohnbauförderung errichtet haben und weitere Voraussetzungen vorliegen (dazu später).

Das gleichzeitige Auftreten von Gemeinnützigkeit und Wohnbauförderung kommt zwar häufig vor, das ist aber bei weitem nicht immer so. In Wien dürfen auch gewerbliche Bauträger Wohnbauförderung abholen, insbesondere auch gewerbliche Töchter von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Hier gilt es für Mieter beim Abschluss eines Mietvertrages genau darauf zu achten, wer der Vertragspartner ist, denn Mietwohnungen mit (freiwillig eingeräumter) Kaufoption darf natürlich jeder Bauträger anbieten, egal ob gewerblich oder gemeinnützig.

Der Unterschied beim Kaufpreis kann später aber gravierend sein. Die Berechnung des Kaufpreises ist im WGG zumindest im Groben vorgegeben: Bei der nachträglichen Übertragung ins Eigentum (im Gegensatz zum Soforteigentum gleich bei Fertigstellung) wird der Fixpreis im Regelfall "ausgehend vom Substanzwert, unter Bedachtnahme auf den Verkehrswert im Zeitpunkt des Anbots" ermittelt. Wem der Preis zu hoch erscheint, der kann ihn von der Schlichtungsstelle oder dem Gericht überprüfen und gegebenenfalls herabsetzen lassen.

Kaufpreis unbekannt

Handelt es sich nicht um eine gemeinnützige Bauvereinigung, ist dieser Passus natürlich nicht wirksam. Wenn in so einem Fall nicht schon beim Abschluss des Mietvertrags ein späterer Kaufpreis vereinbart wurde, kann der Bauträger jeden beliebigen Preis verlangen.

Dass man aber meist auch bei einer WGG-Wohnung mit Kaufoption am Beginn des Mietverhältnisses nicht weiß, wie hoch später der Kaufpreis sein wird, ist ein Umstand, den beispielsweise die Arbeiterkammer stark kritisiert. Sie empfiehlt, darauf zu drängen, dass der Kaufpreis schon beim Einzug in die Wohnung vertraglich festgelegt wird.

Ganz grundsätzlich sei die Kaufoption kein Leasing-Modell, darauf weist man bei der AK außerdem hin. Das heißt, die zuvor bezahlten Mietzinse werden nicht auf den Kaufpreis angerechnet. Von "Mietkauf" zu sprechen ist deshalb aus Sicht der Arbeiterkammer bei diesem Modell nicht korrekt.

Im WGG sind allerdings auch Ausnahmen geregelt, bei deren Auftreten die gesetzliche Kaufoption ausgeschlossen ist. Dies ist dann der Fall, wenn für eine Wohnung beim Einzug nicht mehr als 72 Euro (Stand von 2019) pro Quadratmeter an Eigenmitteln (Finanzierungsbeitrag) zu zahlen waren, wenn es ein Baurechtsprojekt ist (wo also das Grundstück nicht dem Bauträger gehört) und wenn zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Kaufoption die Wohnbauförderung bereits zurückbezahlt war.

Häufige Umgehungen

Weil die Einräumung der Kaufoption nicht bei allen gemeinnützigen Bauvereinigungen gleich beliebt ist (um es diplomatisch zu formulieren), gibt es immer wieder Umgehungen. Da wird dann etwa schon einmal die Wohnbauförderung im zehnten Jahr nach Bezug der Wohnungen zurückbezahlt, damit die Kaufoption nicht schlagend wird. Denn bis zum Vorjahr galt: Mieter haben zwischen dem elften und 15. Jahr in der Wohnung erstmals das Recht zur "nachträglichen Übertragung in das Eigentum".

Vor rund einem Jahr gab es aber ein paar Neuerungen: Bei Mietverträgen, die ab dem 1. August 2019 abgeschlossen wurden, gibt es nun schon nach fünf Jahren erstmals die Möglichkeit, die Kaufoption in Anspruch zu nehmen. Bis zum Ablauf des 20. Jahres des Mietverhältnisses gibt es dann noch zweimal diese Gelegenheit. Seit dem Erstbezug der Baulichkeit dürfen aber nicht mehr als 30 Jahre vergangen sein, die Wohnung darf nicht kleiner als 40 Quadratmeter sein, und der Mieter muss österreichischer Staatsbürger oder eine rechtlich gleichgestellte Person (zum Beispiel EU-Bürger) sein. (Martin Putschögl, 31.8.2020)