Befristete Mietverträge sind im nicht-geförderten, also freifinanzierten, Wohnbau in Österreich heutzutage die Regel. Aus dem einfachen Grund, dass es für Entwickler keine Nachteile hat, die Wohnungen in ihren neu errichteten Häusern befristet zu vermieten – nur Vorteile. Wenn ein befristeter Vertrag abläuft, kann man einen neuen aufsetzen, mit einem stärkeren Anstieg der Miete, als es bei einem unbefristeten Vertrag die Inflationsanpassung hergeben würde.

Im Altbausegment bringt die Befristung allerdings schon einen gravierenden Nachteil für Vermieter mit sich, hier ist dann nämlich der 25-prozentige Befristungsabschlag auf die Richtwertmiete zu berücksichtigen. Theoretisch. Dass der nicht immer eingehalten wird, ist kein Geheimnis und war schon häufig Thema in diversen Wortmeldungen von Mieterschutzorganisationen.

Im Schnitt 1690 Euro zuviel Miete im Altbau

In der Arbeiterkammer hat man nun ungefähr hochgerechnet, um wieviel österreichische Mieterinnen und Mieter in Altbauwohnungen jährlich zuviel an Miete bezahlen, unter anderem wegen eines nicht abgezogenen Befristungsabschlags (dieser muss übrigens bei einer Befristung im Mietvertrag ausgewiesen werden, ansonsten gilt er als nicht gewährt). Denn es gebe österreichweit rund 95.400 befristete Mietverträge in privaten Altbaumiethäusern, bei neun von zehn dieser Verträge gäbe es eine Überzahlung von im Schnitt 1690 Euro im Jahr, so die AK unter Verweis auf eigene Erfahrungswerte. Daraus errechnete man ein Zuviel an bezahlter Miete in Höhe von mindestens 140 Millionen Euro (inklusive zuviel bezahlter Umsatzsteuer).

Die AK fordert nun neuerlich die Abschaffung der befristeten Verträge – zumindest für große gewerbliche, institutionelle Vermieter (Zinshausbesitzer, Versicherungen, Fonds etc.). Nur Privatpersonen, die nicht mehr als drei Wohnungen haben, sollen von dem Verbot ausgenommen sein. "Dort können Befristungen wegen des zukünftigen Eigenbedarfes, etwa für Kinder und Enkelkinder, zulässig bleiben", sagt Thomas Ritt, Leiter der AK-Abteilung Kommunalpolitik und Wohnen.

Angefochten wird oft erst nach Vertragsende

Das Dilemma, in dem sich viele Mieter befinden: "Wer seine zu hohe Miete und damit seine Rechte einklagt, muss befürchten, dass der Vertrag nicht verlängert wird. Viele machen das deshalb nicht", klagt Ritt. Stattdessen wird wohl mit einer Anfechtung in vielen Fällen gewartet, bis der Vertrag beendet ist. Die Miethöhe eines befristet abgeschlossenen Vertrags kann man nämlich bis ein halbes Jahr nach Vertragsende auf ihre Angemessenheit überprüfen lassen (etwa bei der Schlichtungsstelle). Wer einen unbefristeten Mietvertrag hat, hat dafür nur bis drei Jahre nach Vertragsabschluss Zeit. Ist diese Frist schon verstrichen, kann man aber immer noch erwirken, dass die Miete "eingefroren" wird, die jährlichen Inflationsanpassungen also nicht mitgemacht werden dürfen.

Aus Sicht der Arbeiterkammer sind befristete Mietverhältnisse aber auch deshalb unerwünscht, weil sich durch sie "in den derzeit ohnehin schon schwierigen Zeiten eine langfristige Lebensplanung für viele Familien, vor allem für junge, verschärft", so Ritt. Und durch erzwungene Umzüge würden Familien ihre sozialen Netze und das schulische und gesellschaftliche Umfeld verlieren.

Seit 1994 im Zinshaus erlaubt

Die Befristung von Mietverträgen in Zinshäusern ist seit 1994 möglich (davor gab es sie nur im Wohnungseigentumsgesetz, also bei der Vermietung von Eigentumswohnungen). Damals wurde den Vermietern im Zuge der Einführung des Richtwertsystems quasi als "Zuckerl" im Mietrechtsgesetz die reguläre Befristung erlaubt, und zwar zunächst für genau drei Jahre. 1997 stellte sich das als nicht zweckmäßig heraus, man änderte das Gesetz wieder und schuf auch längere Befristungsmöglichkeiten mit einer bloßen Mindestdauer von drei Jahren. (red, 6.9.2020)