Seit 1. Jänner gilt in der Landeshauptstadt Salzburg eine Bettenobergrenze für Hotelneubauten. Basierend auf dem Raumordnungsgesetz des Landes beziehungsweise der dazugehörenden Flächenwidmung sind in der Stadt Hotelneubauten auf 60 Zimmer oder 120 Betten begrenzt. Damit wollen Landes- und Stadtregierung den Zuwachs an Nächtigungskapazitäten etwas eindämmen. Immerhin liegt Salzburg laut Statistik Austria mit rund 16.100 Gästebetten auf Platz zwei im Ranking der österreichischen Gemeinden. Nur Wien verfügt über ein größeres Angebot.

Wirklich zu Ende dürfte die Bettenrallye in Salzburg damit freilich nicht sein, haben Recherchen des auf wohnungspolitische Fragen spezialisierten KPÖ-plus-Gemeinderats Kay-Michael Dankl ergeben. Findige Immobilienvermarkter haben nämlich schnell ein Schlupfloch gefunden: Schon im Vorfeld der Diskussion zur neuen Verordnung haben sie gemeinsam mit international agierenden Hotelketten begonnen, im Stadtzentrum Mikrohotels aufzuziehen.

Lofts und Apartments

Als Beispiel nennt Dankl im STANDARD-Gespräch zwei Fälle im zentrumsnahen Andräviertel. In einem Fall habe eine alteingesessene Unternehmerfamilie zwei Häuser mit Wohnungen an eine Realitätengesellschaft verkauft, und diese habe dann die Objekte in Zusammenarbeit mit einem internationalen Hotelriesen umgebaut. Dankl: "Ende 2020 wurde dann die Aufschrift 'Hotel Loft Collection' enthüllt. Die Eröffnung steht – wohl auch Corona-bedingt – bis heute aus."

Das zweite Haus – dieselbe Immobilienfirma; dieselbe internationale Hotelkette, die auch drei weitere Großhotels in der Stadt betreibt – sei bereits in Betrieb: Hier würden Apartments zwischen 25 und 45 Quadratmeter angeboten. Standardpreise pro Nacht: 140 bis 200 Euro. Der Check-in erfolge automatisiert. Die Rezeption sei nur werktags an den Vormittagen besetzt. Das Frühstück sei selbst im Apartment anzurichten oder bei Partnercafés und bäckereien in der Nachbarschaft einzunehmen.

Wohnungen weg – keine Arbeitsplätze

Die beiden Beispiele zeigten beispielhaft, wie immer mehr wertvoller Wohnraum durch Mikrohotels verdrängt werde, sagt Dankl. Diese Wohnungen fehlten dann am angespannten Wohnungsmarkt: "Für die Immobilienbesitzer und Hotelketten mag das lukrativ sein, aber wohnungspolitisch ist es eine Katastrophe." Hinzu komme, dass bei den automatisierten Hotels kaum Arbeitsplätze entstehen. Der Check-in ist automatisiert, Frühstück gibt es nicht oder ist ausgelagert. Dadurch entgingen auch der Stadt wichtige Einnahmen aus der Kommunalsteuer.

Dankl befürchtet, dass sich der Trend zu solchen Mikrohotels weiter verstärken wird. Durch die Bettenobergrenze entstehe ein Anreiz, innerhalb einer Firmenstruktur viele kleine Hotelstandorte zu betreiben. Die Gefahr sei groß, dass die Stadt in den nächsten Jahren hunderte Wohnungen verliere, sagt Dankl. Um dem einen Riegel vorzuschieben, bedürfe es einer schärferen Genehmigungspflicht.

Hoteltypische Nutzung vorschreiben

Im Büro von Bürgermeister Harald Preuner (ÖVP) ist der von der KPÖ aufgezeigte Trend zu den Kleinhotels auch bekannt. "Es gibt da einige Beispiele", sagt ein Sprecher Preuners. Erstrebenswert sei diese Entwicklung jedenfalls nicht, der Druck auf den Wohnungsmarkt nehme weiter zu.

Den Mikrohotels einen Riegel vorzuschieben sei aber gar nicht so einfach, erläutert der zuständige Referent im Büro der für Raumordnungsbelange zuständigen Vizebürgermeisterin Barbara Unterkofler (ÖVP). Bis zu 30 Betten sind laut Gewerbeordnung Beherbergungsbetriebe nämlich bewilligungsfrei – und das sei Angelegenheit des Bundes. Passen baurechtliche und ähnliche Vorgaben, dann habe der Betreiber sogar einen Rechtsanspruch auf den Betrieb einer solchen Einrichtung. Nur in der Altstadtzone sei die Umwidmung von Wohnraum nicht erlaubt.

Aber zumindest bei den Automatenhotels könne man regelnd eingreifen, hofft man in der Stadtverwaltung. Das Land könne im Raumordnungsgesetz "eine hoteltypische Mindestnutzung" (also beispielsweise einen Frühstücksraum, ein Restaurant und entsprechendes Personal) vorschreiben. Die Stadt werde jedenfalls eine entsprechende Initiative starten, um eine Raumordnungsnovelle zu erreichen. (Thomas Neuhold, 17.2.2021)