Wird bei Beginn eines Mietverhältnisses eine Barkaution erlegt, dann hat der Mieter in der Regel bei Beendigung einen Anspruch auf Rückzahlung. Das gilt auch, wenn das Wohnhaus inzwischen verkauft wurde. Dabei stellt sich die Frage, ob für die Rückzahlung der Barkaution der ursprüngliche oder der neue Eigentümer verantwortlich ist. In einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung bestätigte der Oberste Gerichtshof (OGH) die Rückzahlungsverpflichtung des neuen Eigentümers, der den Betrag auch nicht vom ursprünglichen Eigentümer zurückverlangen kann.

Bei der Veräußerung einer vermieteten Liegenschaft tritt der Erwerber aufgrund einer gesetzlichen Vertragsübernahme als neuer Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob das Mietverhältnis in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt oder es gar nicht dem MRG unterliegt.

Kommt das MRG (teilweise) zur Anwendung, schränkt Paragraf 2 Abs 1 MRG die Vertragsübernahme insofern ein, als der Erwerber an ungewöhnliche Nebenabreden nur dann gebunden ist, wenn er diese kannte oder kennen musste. Außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG gilt diese Einschränkung nicht, allerdings kann der Erwerber als nunmehr neuer Vermieter das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen aufkündigen.

Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution

Nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung gilt sowohl die vertragliche Verpflichtung des Mieters zum Erlag einer Barkaution als auch die Verpflichtung des Vermieters, diese Barkaution bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zu retournieren, als eine gewöhnliche mietvertragliche Nebenabrede im Sinne des Paragrafen 2 Abs 1 MRG, die vom Erwerber des Mietobjekts zu übernehmen ist. Daher kann der Mieter am Ende der Mietvertragsdauer seinen Anspruch auf Herausgabe der erlegten Barkaution gegenüber dem Erwerber des Mietobjekts als neuem Vermieter geltend machen. Dies selbst dann, wenn der Erwerber die Kaution nicht vom Verkäufer des Mietobjekts weitergeleitet bekommen hat.

Herausgabeanspruch gegen den ursprünglichen Vermieter?

Doch wie stellt sich die Situation im Verhältnis zwischen dem ursprünglichen Vermieter (Verkäufer) und dem neuen Vermieter (Käufer) dar, wenn der Kaufvertrag – was in der Praxis häufig zu sehen ist – das Schicksal der Mieterkautionen nicht regelt?

Das Gesetz enthält keine ausdrücklichen Bestimmungen, wie in diesem Fall mit erlegten Kautionen zu verfahren ist. Hinweise auf die Beantwortung dieser Frage gab der OGH jüngst in einer Entscheidung (18.12.2020, 8 Ob 76/20i). Nach dem zu beurteilenden Sachverhalt erwarb der Kläger im Zuge eines Zwangsversteigerungsverfahrens zwei vermietete Zinshäuser, wobei ihm bekannt war, dass die Mieter Kautionen an den vormaligen Eigentümer übergeben hatten. Nach Beendigung der übernommenen Mietverhältnisse zahlte der Kläger den Mietern die (beim ursprünglichen Vermieter) erlegten Barkautionen zurück und begehrte vom ursprünglichen Eigentümer Zahlung eines Betrags in entsprechender Höhe – vergeblich.

Barkaution oder Sparbuch

Im Gegensatz zu den Vorinstanzen verneinte der OGH den Anspruch des neuen Vermieters gegen den ursprünglichen Vermieter auf Herausgabe der Barkautionen. Er begründete seine Entscheidung im Wesentlichen damit, dass beim Erlag einer Barkaution beziehungsweise bei Überweisung der Kaution auf ein (Eigen-)Konto des Vermieters dieser nach zivilrechtlichen Vorschriften durch Vermengung mit eigenem Geld Eigentum an dem erlegten Kautionsbetrag erwerbe, sodass es an einem (abgesonderten) Sicherungsmittel fehle, das im Zuge der Veräußerung des Mietobjekts auf den Erwerber als neuen Vermieter übergehen könnte.

Anders könnte die Lage zu beurteilen sein, wenn die Kaution vom Mieter nicht in Form einer Barkaution, sondern in Form eines Sparbuches hinterlegt wurde. Der OGH lässt in seiner Entscheidung erkennen, dass es bei derartigen Sicherungsmitteln mangels Vermengung mit eigenem Geld des Vermieters analog zu den gesetzlichen Regelungen im Fall der Zahlung eines Bürgen (Paragraf 1358 ABGB) beziehungsweise im Fall einer Forderungseinlösung (Paragraf 1422 ABGB) zu einem automatischen Übergang des Sicherungsmittels "Kaution" auf den neuen Vermieter kommen könnte. Damit wäre ein Anspruch des neuen Vermieters gegenüber dem ursprünglichen Vermieter auf Herausgabe des Sparbuchs des Mieters gegeben.

Vertragliche Vorkehrungen

Im Lichte der dargestellten Rechtsprechung sollte beim Ankauf eines Mietobjekts aus Sicht des Erwerbers darauf geachtet werden, im Kaufvertrag jedenfalls auch das Schicksal der beim Verkäufer erlegten Mieterkautionen ausdrücklich zu regeln. Der Verkäufer sollte beispielsweise verpflichtet werden, die Kautionen (Barkautionen samt aufgelaufenen Zinsen, Sparbücher et cetera) im Zuge der Eigentumsübertragung am Mietobjekt an den Käufer herauszugeben. Allfällige Bankgarantien, die bei Geschäftsraummieten häufig vorkommen, sollten idealerweise zugunsten des neuen Vermieters neu ausgestellt werden. (Clemens Lanschützer, Mathias Knafl, 2.3.2021)