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Do's:

Es gibt ein paar Dinge, die in einem Mietvertrag geregelt werden müssen. Man sollte darauf bestehen, dass diese Dinge auch schwarz auf weiß auf dem Papier stehen.

Die Parteien sind so eine Sache. Wer vermietet an wen? Es gibt immer wieder Betrugsfälle, bei denen vermeintliche Vermieter Wohnungen anbieten, die Ihnen gar nicht gehören. Die Geschädigten zahlen dann Kaution und treffen bei ihrem Einzug auf die eigentlichen Mieter, die von alldem nichts wissen. Daniel Richter, Mietrechtsanwalt bei Joklik Katary Richter, empfiehlt daher, vor einer geplanten Überweisung ins Grundbuch zu schauen.

Auch die Mietdauer sollte vermerkt sein. Ist der Vertrag befristet, wie in den meisten Fällen, dann darf der Mieter laut Mietrechtsgesetz im 13. Monat kündigen. Ist der Vertrag unbefristet, kann es zu Sonderregelungen kommen, aber dazu unten mehr.

Der Mietgegenstand muss klar formuliert sein. "Im Mietvertrag sollte jeder Raum, der vermietet wird, drinstehen und auch Mitbenutzungsrechte, wie zum Beispiel am Garten", sagt Richter. Es kam schon zu Fällen, in denen das Kellerabteil nicht im Mietvertrag ausgeschrieben war und deshalb auch nicht mitvermietet wurde.

Wenn es um das liebe Geld geht, sollte die Höhe der Kaution vorher geklärt und dann auch im Vertrag festgehalten werden. Sie ist für den Vermieter eine Ausfallrücklage und darf maximal sechs Bruttomonatsmieten betragen. Gängiger sind drei Bruttomonatsmieten.

Apropos Monatsmieten: Was man als Mieter im Monat zu zahlen hat, sollte vermerkt sein. Und nicht nur das; Richter empfiehlt, eine genaue Aufteilung des Mietzinses zu verlangen: "Für den Mieter ist oft schwer nachvollziehbar, wie sich den Gesamtbetrag zusammensetzt, wenn lediglich ein Betrag dort steht. Am besten ist es, die Aufteilung zu klären, um auch die Höhe und Zusammensetzung der Nebenkosten zu erfahren und eventuell auch schon erste Vorstellungen von den bevorstehenden Heizkosten."

Ist eine WG geplant, sollte darauf geachtet werden, dass die Untervermietung geregelt ist. Unterschiede im Mietrechtsgesetz gibt es auch beim Altbau (vor 1953 erbaut) und Neubau (nach 1953 erbaut), der Mieterschutz ist im Altbau deutlich gestärkt durch beispielsweise erschwerte Kündigungsbedingungen bei unbefristeten Verträgen. Wichtig ist, vor dem Abschluss des Vertrags zu wissen, ob es sich eben um einen Alt- oder Neubau handelt. Denn im Altbau gibt es beispielsweise auch gedeckelte Mieten. Das Thema ist freilich sehr viel komplexer, eine kompakte Übersicht (samt Ausnahmen) gibt es aber hier.

Don'ts:

Auf der anderen Seite gibt es Teile eines Mietvertrags, die nicht nur für Verwunderung sorgen, sondern dem Mieter gegenüber auch schädlich sein können. Um diesen Schaden mit der Unterschrift unter dem Vertrag nicht geltend zu machen, sollte man darauf achten und sie im besten Falle rausverhandeln.

Oben gab es den Aspekt der Mietdauer schon und diesbezüglich die Kündigungsfrist. Wird ein Mietvertrag unbefristet angeboten, was nur noch in seltenen Fällen passiert, dann darf der Mieter theoretisch jederzeit kündigen und nicht erst nach einem Jahr. Um das zu kompensieren, können Vermieter einen beliebig langen Kündigungsverzicht in den Vertrag schreiben, beispielsweise drei Jahre. Dieser ist dann bindend.

Man sollte sich als Mieter darüber im Klaren sein, und auch das steht im Mietvertrag, welche Erhaltungspflichten einem übertragen werden. "Die Küche, Klimageräte oder technische Geräte sind da oft ein Thema", sagt Richter. Das sind meist Marktstandards. Es gab aber schon Fälle, in denen Mietern die Erhaltung des Daches vorgeschrieben wurde – was nicht zulässig ist.

Ein generelles Haustierverbot ist ebenfalls nicht zulässig. Dabei geht es darum, dass nicht jegliche Tiere verboten werden dürfen, sondern nur bestimmte (giftige Spinnen oder Schlangen zum Beispiel). Erlaubt ist die Klausel, dass man vor der Anschaffung eines Haustiers um Erlaubnis fragen muss.

Auch das verpflichtende Ausmalen der Wohnung beim Auszug ist rechtswidrig. Mieter müssen nur ausmalen, wenn die Wandfarbe übermäßig stark abgenutzt ist oder in eine ortsunübliche Farbe umgewandelt wurde. Ein Graubereich.

Hie und da kommt es auch vor, dass Vermieter sich das Recht in den Vertrag schreiben lassen, die Wohnung zu jeder Zeit und ohne Nennung eines Grundes betreten zu dürfen. Auch das geht rechtlich nicht, für das Betreten braucht es eine gewisse Vorlaufzeit, außer es handelt sich um einen dringenden Grund wie Gefahr im Verzug.

Aber Achtung: Bei Einfamilienhäusern ist vieles anders. Das Mietrechtsgesetz, ob nun Vollanwendung im Altbau oder Teilanwendung im Neubau, gilt hier nicht, damit ist auch der Mieterschutz, aber auch der Vermieterschutz deutlich reduziert. Richter empfiehlt, sich vor einer Anmietung eines Einfamilienhauses beraten zu lassen.

Um all das zu vermeiden, bieten Mieterschutzorganisationen verschiedene kostenlose Mietverträge an, die frei von Fallen sind und alles enthalten, was ein ordentliches Mietgeschäft voraussetzt. (Thorben Pollerhof, 13.03.2021)