Nach wie vor ist es für viele Menschen ein wichtiger Teil ihrer Lebensplanung, ein Eigenheim zu besitzen. Die Schaffung eines Eigenheims liegt denn auch mit rund 66 Prozent auf Platz eins der Motive, warum eine Immobilie erworben wird. 37 Prozent schätzen Immobilien zunehmend als Altersvorsorge. Ergebnisse wie diese lieferte eine Studie der Österreichischen Notariatskammer im Frühjahr 2020, für die 2.100 Personen zwischen 25 und 65 Jahren befragt wurden. Eine rechtlich einwandfreie Abwicklung ist 83 Prozent der Österreicher bei Kauf, Verkauf und Übergabe von Immobilien sehr wichtig. Hier die häufigsten Fragen, die in der notariellen Praxis immer wieder auftauchen.

1. Wie erfahre ich, ob es stimmt, dass das Haus lastenfrei übergeben wird?

Hier hilft nur der Grundbuchauszug. Erstens kann man damit kontrollieren, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist. Zweitens lässt sich gleich ersehen, ob Belastungen eingetragen sind. Das können ein Hypothekarkredit sein oder etwa ein Wegerecht, ein Veräußerungsverbot et cetera. Ein Grundbuchauszug beim Bezirksgericht kostet aktuell rund 14 Euro, oder man wendet sich an einen Notar. Für den Laien sind Grundbuchauszüge ziemlich unübersichtlich. Professionelle Unterstützung bei der Durchsicht ist empfehlenswert. Was man auf dem Grundbuchauszug übersehen hat, kann man hinterher nicht als Mangel geltend machen.

2. Ich bin mit dem Verkäufer des Hauses einig und möchte den Kaufpreis bezahlen. Wie komme ich dann ins Grundbuch?

Erst mit der Eintragung im Grundbuch ist der Käufer wirklich der Eigentümer, nicht, wie vielfach gedacht, mit der Bezahlung des Kaufpreises. In der Regel kann ein Kaufvertrag nicht sofort nach Unterfertigung im Grundbuch erfasst werden. Zuvor muss meistens die Lastenfreistellung des Grundstücks durchgeführt werden, das heißt, eingetragene Pfandrechte und sonstige nicht übernommene Lasten wie zum Beispiel Belastungs- und Veräußerungsverbote sind zu löschen. Andererseits müssen zunächst die Grunderwerbsteuer eingezahlt und eventuell erforderliche Genehmigungen wie beispielsweise von der Grundverkehrsbehörde eingeholt werden. Rechtsexperten wie der Notar können das Grundbuchsgesuch zusammen mit den notwendigen Dokumenten beim zuständigen Bezirksgericht einbringen.

3. Warum kann ich dem Verkäufer den Kaufpreis nicht einfach überweisen, wenn ich damit einverstanden bin?

Man sollte den Kaufpreis nicht zahlen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist und die grundbücherlichen Sicherheiten vorliegen. Wird der Kaufpreis bereits vor der sogenannten Einverleibung des Eigentumsrechts ohne Absicherung bezahlt, besteht beispielsweise die Gefahr, dass der Verkäufer betrügerisch die Liegenschaft noch einmal verkauft, neue Lasten im Grundbuch eingetragen werden oder der Verkäufer in Konkurs geht. Der Kaufpreis sollte deshalb zur Absicherung beider Seiten auf einem Treuhandkonto hinterlegt werden.

4. Über die Wiese meines neuen Grundstückes geht ein Weg zum Nachbargrundstück. Ich will das Grundstück aber einzäunen. Kann das ein Problem geben?

Hier muss geprüft werden, ob im Grundbuch eine Dienstbarkeit, ein sogenanntes Wegerecht, zugunsten des Nachbargrundstücks eingetragen ist. Falls ja, muss dem Nachbarn das Recht auf Durchgang weiterhin gewährt werden. Ist im Grundbuch nichts dazu eingetragen, kann es dennoch sein, dass der Nachbar sich das Wegerecht "ersessen" hat.

5. Ich möchte mein Geld in einer Immobilie anlegen. Mit welchen Steuern und Gebühren muss ich beim Kauf rechnen?

Wer eine Immobilie zum Beispiel Eigentumswohnung oder Grundstück mit Haus kauft, muss Grunderwerbsteuer zahlen. Sie beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises.

Anders ist das bei Kaufverträgen im begünstigten Personenkreis wie etwa bei Ehegatten, eingetragenen Partnern, Verwandten/Verschwägerten in gerader Linie, Geschwistern et cetera. Hier gelten bei der Grunderwerbsteuer Regelungen wie bei Schenkungen. Bemessungsgrundlage ist nicht der Kaufpreis, sondern der Immobilienwert. Die Steuer ist gestaffelt. Für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro zwei Prozent und darüber hinaus 3,5 Prozent. Weitere 1,1 Prozent des Kaufpreises kommen für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch dazu.

Wird der Kaufpreis durch einen Kredit fremdfinanziert und verlangt die Bank als Sicherheit die grundbücherliche Eintragung eines Pfandrechts, fällt zusätzlich eine Gerichtsgebühr in Höhe von 1,2 Prozent der im Grundbuch einzutragenden Pfandsumme an.

6. Kann meine Tochter die Schulden erben, wenn ich den Wohnungskauf mit einem Kredit finanziere?

Ist der Kredit für den Kauf der Eigentumswohnung zum Zeitpunkt Ihres Todes noch nicht vollständig zurückbezahlt und sind noch andere Schulden vorhanden, hat Ihre Tochter die Möglichkeit, die Erbschaft auszuschlagen. Sie würde in diesem Fall keine Schulden übernehmen, aber auch nicht die Wohnung erhalten. Nimmt Ihre Tochter die Erbschaft bedingt an, haftet sie maximal bis zum Wert der Wohnung (wenn neben der Wohnung kein sonstiger Nachlass vorhanden ist).

Ist es ungewiss, ob und wie viele Schulden ein Verstorbener hinterlässt, sollte das Erbe nur bedingt angenommen werden. Würde die Erbschaft unbedingt angenommen, haftet man mit dem eigenen Vermögen auch für Schulden, die den Wert der Wohnung und des sonstigen Nachlasses übersteigen.

7. Ich kaufe einen Teil eines Doppelhauses. Kann ich über meinen Teil unbeschränkt verfügen?

Bei Kauf eines Doppelhauses ist es unbedingt ratsam, überprüfen zu lassen, ob auch Wohnungseigentum begründet ist. Das kann leicht festgestellt werden: Der Notar nimmt eine Grundbucheinsicht vor und beurteilt dann die tatsächliche Rechtslage. Als Wohnungseigentümer steht einem das grundbücherlich abgesicherte Recht zu, das Haus ausschließlich zu nutzen und hierüber alleine zu verfügen. Beim sogenannten "schlichten Miteigentum" gehören allen Grundstückseigentümern auch die Häuser gemeinsam, und keiner hat das ausschließliche Recht zur alleinigen Nutzung eines Hauses.

8. Nach langem Suchen habe ich ein altes Haus im Waldviertel gefunden, ich will es aber umbauen und vergrößern. Kann ich bauen, wie ich will, oder muss ich etwas beachten?

Bei Bauvorhaben (Neubau oder Umbau) sind verschiedene gesetzliche Vorschriften zu beachten, beispielsweise die Bebauungsbestimmungen oder die im jeweiligen Bundesland geltende Bauordnung. Empfehlenswert ist es, sich vorweg bei der Baubehörde (Gemeindeamt) zu erkundigen, welche Vorschriften beim Umbau zu beachten und einzuhalten sind.

9. Welche Steuern fallen an, wenn ich meiner Tochter die Wohnung schenke?

Wenn die Wohnung an Kinder geschenkt wird, ist Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist bei einer Schenkung der sogenannte Grundstückswert. Dieser kann nach dem "Pauschalwertmodell" berechnet werden oder vom Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden. Auch durch eine Schätzung von einem Gutachter kann der Wert einer Wohnung ermittelt werden. Die Steuer ist gestaffelt. Sie beträgt für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro zwei Prozent und darüber hinausgehend 3,5 Prozent des Werts.

10. Der Verkäufer hat keinen Energieausweis bereitgestellt. Ich brauche ohnehin keinen, oder?

Die Übergabe eines Energieausweises vom Verkäufer einer Immobilie an den Käufer ist vom Gesetzgeber verpflichtend vorgeschrieben. Der Käufer hat ein Recht, die Ausfolgung eines Energieausweises zu verlangen oder selbst auf Kosten des Verkäufers einen ausstellen zu lassen. Passiert das nicht, läuft der Verkäufer außerdem Gefahr, eine Verwaltungsstrafe in Höhe von bis zu 1.450 Euro auszufassen. Dem Käufer, der auf eine Ausstellung verzichtet, droht hingegen nichts.

Dass Streit vermieden wird, nennen fast drei Viertel der Befragten laut Immobilienstudie 2020 der Österreichischen Notariatskammer als sehr wichtig. Dieses Ergebnis zeigt eindeutig, dass Kauf, Verkauf und die Übertragung von Immobilien doch auch stark mit Streit und Unannehmlichkeiten in Verbindung gebracht werden dürften. (Matthias Klein, 1.4.2021)