Wo kann ich mir mit meinem Einkommen eine Wohnung leisten? Hauptsächlich in peripheren Lagen. So lautet immer öfter die ernüchternde Conclusio für Menschen mit mittlerem Einkommen, wenn sie auf Immobilien-Plattformen nach Wohnungen stöbern.

Dass viele Wohnlagen in Wien für Menschen mit Durchschnittseinkommen heute nicht mehr leistbar sind, zeigt nun auch ein Mietmonitor des Instituts für Raumplanung der TU Wien. Er ist seit kurzem online und wurde mit Angebotspreisdaten von über 10.300 Immobilien-Inseraten des STANDARD aus den Jahren 2011 bis 2019 befüllt. "Leistbar" wurde so definiert, dass die Miete 30 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen darf.

Wer auf der Webseite sein Haushalts-Nettoeinkommen eintippt, bekommt also eine Karte der Stadt serviert, in der sich manche Teile grün, andere rot einfärben, weil es dort nur wenige Angebot im passenden Preissegment gibt. "Die Wohnstandortwahl ist in vielen Fällen also sehr eingeschränkt", sagt Justin Kadi, Wohnbauforscher an der TU Wien und einer der Projektverantwortlichen.

Die Zahlen zeigen auch, dass die Leistbarkeit in vielen Teilen der Stadt seit 2011 stark gesunken ist. Waren im zweiten Bezirk zwischen 2011 und 2013 für Ein-Personen-Haushalte beispielsweise noch rund 27 Prozent der Angebote leistbar, waren es von 2017 bis 2019 nur noch knapp über zehn Prozent. Besonders Ein-Personen-Haushalte müssten heute oft eine überhöhte Wohnkostenbelastung stemmen, wird auf der Webseite betont.

Schrumpfende Wohnfläche

Wohlgemerkt: Erhoben wurden dafür nur die Angebotspreise von Wohnungen am privaten Mietenmarkt. Dieses Segment macht aber lediglich knapp 40 Prozent der Mietwohnungen in Wien aus. Der überwiegende Rest, nämlich 60 Prozent der Wohnungen, sind dem sozialen Wohnbau zuzuordnen, wo die Mieten gedeckelt sind.

Auch die Verwendung der Angebotsmieten hat ihre Schwächen: Ob diese dann am Ende auch bezahlt werden, weiß man natürlich nicht. Angesichts der großen Nachfrage am Mietwohnungsmarkt sei aber nicht davon auszugehen, dass die Abschlussmieten weit unter den Angebotsmieten liegen, heißt es auf der Webseite des Projekts.

Erhoben wurde für den Mietmonitor auch, wie viel Wohnfläche sich Durchschnitts-Haushalte in den einzelnen Bezirken noch leisten können. Hier gibt es, wenig überraschend, große Unterschiede zwischen den Bezirken: Ein Ein-Personen-Haushalt kann sich in Wien-Mariahilf im Schnitt nur noch 24 Quadratmeter Wohnfläche leisten. In Liesing sind es immerhin 33 Quadratmeter. Im Schnitt über alle Bezirke sind es für einen Ein-Personen-Haushalt 29 Quadratmeter. Die Wiener Bauordnung schreibt allerdings eine Mindest-Wohnungsgröße von 30 Quadratmetern vor.

Corona-Update

Welche Schlüsse lassen sich daraus ziehen? In erster Linie sei der Mietmonitor eine Auswertung von Symptomen auf dem Wohnungsmarkt, betont Wohnbauforscher Kadi. Man könne sich angesichts der Ergebnisse aber schon fragen, ob das Mietrechtsgesetz, das die Mieten in Altbauwohnungen deckelt, auch tatsächlich so gestaltet sei, dass es eingehalten wird.

Zwar sind in den letzten Jahren viele neue Wohnungen gebaut worden. "Aber es geht nicht nur darum, dass gebaut wird, sondern auch darum, was gebaut wird", betont Kadi. Die Preisdaten des Mietmonitors reichen nur bis 2019. Wie sich die Corona-Krise auf den Markt ausgewirkt hat, ist also noch nicht eingeflossen. Ein Update könnte aber folgen, kündigt Kadi an. (Franziska Zoidl, 12.4.2021)