Praktisch über Nacht machte die Pandemie im vergangenen Jahr hunderttausende Menschen arbeitslos. Glück hatte, wer seine Arbeit in die eigenen vier Wände verlegen konnte und so der Arbeitslosigkeit – und vielleicht auch der Kurzarbeit – entging. Nach mehr als einem Jahr Pandemie ist längst klar: Das Homeoffice ist gekommen, um zu bleiben – mit Konsequenzen für die Büroimmobilien.

Zwar berichten große Unternehmensberatungen sowie Gewerkschaften, dass zahlreiche Betriebe nicht nur darüber nachdenken würden, Homeoffice beizubehalten, manche wollen deshalb sogar Bürofläche abgeben. Den meisten Betrieben gehe es dabei darum, Homeoffice nicht zum Alltag zu machen, sondern zur Möglichkeit. Bürotürme werden also nicht verwaisen. Im Gegenteil: In Wien entstehen heuer voraussichtlich 150.000 Quadratmeter an neuer Bürofläche, weit mehr als die Hälfte davon ist bereits vorvermietet.

Bleibt bei Büroimmobilien also alles beim Alten, wenn Corona einmal durchgestanden ist? Nein, sagt der Architekt und Urbanist David Calas. Es gehe nicht darum, ob Bürokomplexe eine Zukunft haben, sondern darum, welche Zukunft sie haben. Die Pandemie sei jedenfalls ein Trendbeschleuniger, was Büroarchitektur und Städteplanung betrifft.

Lokale Urbanität

In einem von Calas’ Architekturbüro herausgegebenen Büchlein mit dem Titel Learning from the Quarantine beschreibt der Urbanist den pandemiebeschleunigten Trend als lokale Urbanität.

Die Pandemie hat die Bewegungsradien der Menschen zeitweise stark eingeschränkt. Städteplaner hätten auch deshalb eine neue Perspektive auf urbane Distanzen gewonnen, ist Calas überzeugt. Wer zudem das Aufkommen der langsamen Mobilität – zu Fuß und mit dem Fahrrad – ernst nimmt und als ökologische Fortbewegung fördern will, müsse dafür sorgen, dass alles Lebenswichtige nah ist – zwei Trends, eine Wirkrichtung.

Für Büroarchitektur heißt das laut dem Städteplaner zum Beispiel, dass riesige Firmenzentralen zum Auslaufmodell werden könnten. "Große Unternehmen könnten ihre Zentrale zehnteln oder zwanzigsteln und dann dezentral aufteilen."

Überhaupt sei monofunktionales Bauen ein veraltetes Konzept. Reine Bürogebäude werden überwiegend acht Stunden am Tag benutzt und stünden dann meistens leer. "Das ist ineffizient und ressourcenverbrauchend", klagt Calas.

Ökonomischer Blick

Deutlich verhaltener blickt Michael Klien in die Zukunft. Der Experte vom Wirtschaftsforschungsinstitut (Wifo) weist darauf hin, dass sich Trends in der Immobilienwirtschaft sehr träge entfalten. "Die Büroprojekte, die jetzt fertiggestellt werden, sind seit Jahren in Planung und werden über viele Jahre genutzt werden."

In guten Stadtlagen sind die Leerstände nach wie vor gering. Und die zuletzt von Maklern angeführten Schwierigkeiten, Büroflächen etwa in flughafennahen Lagen zu vermieten, haben mit dem Erlahmen des Luftverkehrs zu tun. Auch bei den Mietpreisen sei es zu früh, Trends abzulesen. "Bevor ein Unternehmen seine Bürofläche umgestaltet oder verkleinert, muss es ein Konzept ausarbeiten, mit der Belegschaft verhandeln und das Konzept umsetzen", sagt Klien. Das dauert.

Kein Aussterben

Dass ganze Büroviertel aussterben werden, glaubt Klien nicht. Dafür seien die Vorteile der räumlichen Nähe zu groß: Sie schafft Kreativität und Produktivität. Ökonomen nennen das Agglomerationseffekt.

Zum flexiblen Arbeiten gehört auch der Wohnraum. Dort zeichnen sich bereits zarte Trends ab, wie neue Wohnungen homeofficetauglich gemacht werden. Stichwort: flexible Räume. Möbel dienen als Raumtrenner, Glaswände trennen Zimmer temporär ab. Hans-Peter Weiss, Chef der Bundesimmobiliengesellschaft, sagte jüngst in einem Interview mit dem STANDARD, dass man bei neuen Wohnkomplexen beispielsweise auch über Videokonferenzräume nachdenken solle. (Aloysius Widmann, 24.4.2021)