Codic bauen in der Brüsseler Avenue Cortenbergh um.
Neue Büroflächen für Frankfurt: Die CA Immo AG baut seit Ende 2018 unweit des Messeturms am 190 Meter hohen One Tower. Das Investment beträgt rund 330 Millionen Euro.
Wohnungen sind so gefragt wie vor der Pandemie, und auch die Hotels werden sich wohl bald wieder füllen. Doch auf das Bürosegment dürfte sich Corona stark auswirken.
Wie sehr, das lässt sich auch 15 Monate nach den ersten Lockdowns nicht wirklich sagen. Wer alles wieder aus dem Homeoffice ständig ins Büro wechseln wird, beziehungsweise wie häufig das Homeoffice künftig in Anspruch genommen werden wird – diese Fragen sind alle noch offen. Und sie sind naturgemäß sehr relevant für die künftige Entwicklung der Büronachfrage.
Neuvermietungen brachen ein
Diese Unsicherheiten manifestierten sich im Vorjahr schlagartig. Überall wurden geplante Anmietungen gestoppt. Schon im ersten Quartal 2020 gingen die (kumulierten) Neuvermietungen in 15 westeuropäischen Städten, darunter auch Wien, um mehr als ein Viertel gegenüber dem Vorjahresquartal zurück, das zeigt eine Übersicht von CBRE. Bis zum zweiten Quartal hatten sie sich dann mehr als halbiert – und seither geht es nur langsam wieder aufwärts.
Doch im Gesamtjahr setzte es eben dann vielerorts immer noch Rückgänge jenseits der 30 Prozent. Laut einer Analyse von Savills lag die gesamteuropäische Vermietungsleistung 2020 mit rund 7,8 Millionen Quadratmetern um 32 Prozent unter dem Fünf-Jahres-Schnitt. In London (City und West End) ging es sogar um mehr als die Hälfte nach unten, in Barcelona um 48 Prozent, in der Pariser City um 44 Prozent. Einzig im Pariser Büroviertel La Défense habe ein im ersten Quartal 2020 abgeschlossener Megadeal letztlich sogar für ein leichtes Plus von drei Prozent im Gesamtjahr gesorgt, heißt es in der Analyse.
Frankfurt kämpft gegen Leerstand
In Frankfurt am Main ging die Vermietungsleistung im Gesamtjahr 2020 laut dem Dienstleister NAI Apollo ebenfalls stark zurück, nämlich von zuvor etwas mehr als 700.000 m2 auf nur noch rund 400.000 m2, also um etwa 43 Prozent. Der Leerstand in der Main-Metropole, in der beispielsweise die österreichische CA Immo mit dem One Tower einen 190 Meter hohen Büro- und Hotelturm baut, legte dadurch von 2019 bis zum ersten Quartal 2021 um fast 250.000 m2 zu und schrammt jetzt mit insgesamt 945.000 m2 an der Millionengrenze.
2020 waren es noch 814.000 m2, die leer standen und innerhalb von drei Monaten beziehbar wären. Die Leerstandsquote in Frankfurt liegt nun bei 8,3 Prozent, das ist der Spitzenwert aller deutschen Top-7-Städte und liegt damit auch höher als die durchschnittliche europäische Leerstandsrate, die Savills derzeit bei 7,1 Prozent sieht.
Wie wird es nun weitergehen? Oder, anders gefragt: Wie wird sich der Leerstand mittelfristig weiterentwickeln, also beispielsweise bis zum Jahr 2025?
Genau das hat sich kürzlich der international tätige Immobiliendienstleister Colliers für die deutschen Top-7-Städte (das sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) in einer Studie angesehen. Dabei hat man sich drei Szenarien überlegt, wie es mit Homeoffice weitergehen könnte: Im ersten Szenario rechnete man mit keinem Homeoffice-Effekt auf die Flächenbelegung, im zweiten mit einem moderaten, im dritten Szenario mit einem starken Homeoffice-Effekt.
Konkret lagen die Annahmen bei null, bei minus fünf beziehungsweise bei minus zehn Prozent an benötigten Flächen. Dies alles vor dem Hintergrund einer geschätzten Entwicklung beim Flächenumsatz und bei den Fertigstellungen.
Nur 2,5 Prozent Leerstand in Berlin
Und so sehen die Prognosen nun aus: Für Ende 2021 werden überall Leerstände zwischen 2,5 (Berlin) und 8,8 Prozent (Frankfurt) prognostiziert. In München (4,9 Prozent) und Stuttgart (4,3 Prozent) wird damit laut Prognose 2021 auch schon der Höchststand erreicht sein, in Köln wird das erst 2022 der Fall sein. In den anderen Städten dürfte die Leerstandsentwicklung erst in den Jahren 2023/2024 ihren Höhepunkt erreichen, danach also wieder zurückgehen.
Generell werde wohl bei einem Teil der Neuanmietungen eine höhere Homeoffice-Quote zu einer geringeren Bürofläche pro Mitarbeiter führen. Auf der anderen Seite werde aber auch der Anteil der Allgemeinflächen (Rückzugsräume, Meetingräume etc.) steigen, heißt es in der Studie. "Unter dem Strich geht die Bürofläche pro Arbeitnehmer dadurch nur geringfügig zurück."
In den Top-7-Städten werde dies insgesamt keinen strukturellen Bruch der bisherigen Entwicklung bedeuten, "auch wenn die Leerstände an den meisten Standorten am Ende des Betrachtungszeitraums höher liegen werden als vor der Krise". Bei Colliers erwartet man aber auch "eine weiter positive, wenn auch in der Dynamik abschwächende Bürobeschäftigtenentwicklung sowie einen Rückgang spekulativer Neubauaktivitäten".
Für Frankfurt, wo es – wie schon erwähnt – den höchsten Büroleerstand aller deutschen Städte gibt, wird erwartet, dass die Leerstandsrate 2022 sogar wieder zweistellig sein wird – so wie es vor 2017 schon für längere Zeit der Fall war. Mit einem stärkeren Homeoffice-Szenario könnte die Leerstandsrate 2025 bei 11,3 Prozent zu liegen kommen. In Hamburg dürfte vor allem die hohe Bautätigkeit im Bürosegment für einen Anstieg der Leerstandsrate um knapp zwei Prozentpunkte bis 2024 sorgen. Alles in allem aber, so heißt es in der Colliers-Studie, werden die Leerstandsraten Post-Covid überall unter dem Niveau nach der Finanzmarktkrise bleiben. (Martin Putschögl, 3.6.2021)