Es gibt wohl kaum so viele Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, wie wenn es zur Wohnungsrückgabe kurz vor Ende des Mietverhältnisses kommt. Da wird, zu Recht, auf jeden Kratzer, jeden Makel geschaut und, nicht immer zu Recht, meist jeder davon beanstandet.
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Dass es hier oft zu Streitigkeiten kommt, liegt zu einem großen Teil daran, dass keine klare juristische Abgrenzung zwischen sogenannter "gewöhnlicher" und "außergewöhnlicher Abnutzung" besteht. Das bemängelt auch Barbara Walzl-Sirk, Bundesobfrau des Österreichischen Mieterschutzverbandes: "Wenn ich ein Bild abnehme, und sehe an der Wand einen leichten Staubrand, dann ist das eine normale Abnutzung. Keine normale Abnutzung sind beispielsweise Ketchup-Flecken auf einer weißen Wand." Das würde aber auch von Vermieter zu Vermieter unterschiedlich gehandhabt.
Ist die Wohnungsrückgabe aber erst einmal vollbracht, wartet man geduldig auf die Kaution. Obwohl, so geduldig muss man in der Regel (siehe links) nicht sein, denn "es ist gesetzlich verankert, dass der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen hat", sagt Walzl-Sirk. In Deutschland ist die Rechtslage übrigens sehr viel schwammiger, hier geht man in der Regel von drei bis sechs Monaten aus. In Österreich sei der Vermieter aber innerhalb einer Woche dazu in der Lage, die Schäden in einer Wohnung abzuschätzen. Sollte das nicht der Fall sein und der Vermieter sich etwas mehr Zeit lassen, empfiehlt Walzl-Sirk, ihn zuerst einmal schriftlich dar auf hinzuweisen.
30 Jahre Verjährungsfrist
Hilft das auch nicht, gibt es zwei Möglichkeiten: "Wurde die Kaution in bar übergeben oder überwiesen, ist die Schlichtungsstelle dafür zuständig", sagt Walzl-Sirk. Diese gibt es in elf größeren Städten (u. a. in Wien und allen Landeshauptstädten außer Bregenz und Eisenstadt), sie kümmert sich auch um Meinungsverschiedenheiten bei der bereits angesprochenen Abnutzung.
"Wurde die Kaution allerdings als Sparbuch übergeben, dann muss der Mieter zum Bezirksgericht gehen." Und das muss er übrigens auch dann tun, wenn er in einer Gemeinde wohnt, in der es keine Schlichtungsstelle gibt. Beeilen muss man sich damit aber nicht unbedingt: Die Verjährungsfrist liegt bei 30 Jahren. Es ist aber nicht zu empfehlen, so lange zu warten, da mit den Jahren die Beweisführung immer schwieriger wird.
Generell empfiehlt Walzl-Sirk eine genaue Foto-Dokumentation, um bei eventuellen Beanstandungen des Zustands der Wohnung etwas in der Hand zu haben. Zudem gilt in Österreich die Regel "Neu für Alt" nicht. "Wenn man eine Tür beschädigt, dann muss man erst einmal fragen, wie alt diese Tür ist und welche Lebensdauer sie noch gehabt hätte. Wenn eine neue Tür eingesetzt wird, muss ich dem Vermieter lediglich den Restwert überweisen, nicht den gesamten Wert der Tür."
Genaues Nachrechnen lohnt sich übrigens: Seit 2009 muss die Kaution nämlich verzinst zurückbezahlt werden. (Thorben Pollerhof, 03.07.2021)