Die allermeisten Menschen müssen bei einem Wohnungskauf auf ihr Erspartes zurückgreifen – und obendrein einen saftigen Kredit aufnehmen. Dafür, so die Überlegung vieler, erspart man sich später laufende Kosten wie die Miete. Nur wird oft übersehen, dass es mit dem Wohnungskauf nicht getan ist. Denn für Sanierungen und Instandhaltungsarbeiten werden immer wieder hohe Kosten daherkommen. Im besten Fall reicht dafür der Reparaturfonds, in den Eigentümerinnen und Eigentümer monatlich einzahlen. Sehr oft ist das aber nicht der Fall.

Auch weil schon an der Höhe der monatlichen Beiträge in vielen Häusern Streit entbrennt. Das böse Erwachen kommt dann spätestens, wenn eine umfassende Sanierung ins Haus steht. Diese Problematik soll mit einer Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gelöst werden, die mit Anfang kommenden Jahres in Kraft tritt. Darin wird eine Mindestrücklage von etwa 90 Cent pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat festgelegt, damit in puncto thermischer Sanierung etwas weitergeht. Das Problem: Für eine Ökologisierung des Wohnbaus wird das nicht reichen.

Dafür wären mindestens 1,50 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat nötig, lautet die Schlussfolgerung in einem Bericht der Wiener Hausverwaltung Brichard, für den 154 vom Unternehmen betreute Eigentumsobjekte analysiert wurden.

Pflicht zur Erhaltung

Geschäftsführer Oliver Brichard kennt die Diskussionen rund um Rücklagen in Eigentümergemeinschaften gut. Viele würden beim Wohnungskauf nur die Rechte sehen, die Eigentum mit sich bringt: "Aber man vergisst gerne, dass damit auch die Pflicht zur Erhaltung verbunden ist." Und diese Pflicht kostet viel Geld.

Für den Bericht wurden die angesparten Beträge und die tatsächlichen Aufwendungen in den Häusern verglichen. Eine Erkenntnis: Objekte, die zwischen 1930 und 1980 erbaut wurden, sparen im Schnitt 1,35 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat an. Bei älteren Objekten liegt die Summe bei 1,10 Euro, bei neueren bei 0,89. Beim Vergleich der tatsächlichen monatlichen Instandhaltungsaufwendungen waren die Kosten dann auch in den Gebäuden, die von 1930 bis 1980 erbaut wurden, mit 1,46 Euro pro Monat und Quadratmeter Nutzfläche bei weitem am höchsten.

Viele Menschen, die beispielsweise in Wohnungen aus den 1960er-Jahren wohnen, hätten lange sehr wenig in den Rücklagenfonds eingezahlt und keine persönlichen Vorkehrungen getroffen, sagt Brichard. Die wohlhabenderen Miteigentümer können dann zwar auch ad hoc hohe Summen für eine Sanierung berappen. Für andere wird es in der Situation aber eng.

Allerdings gibt es für die Hausverwaltung auch die Möglichkeit, für die Eigentümergemeinschaft ein Darlehen aufzunehmen, für das die Bank nicht im Grundbuch stehen muss. Das sei ein gutes Werkzeug, ist Brichard überzeugt. Mit dem aktuell niedrigen Zinssatz stehe einer größeren Sanierung so nichts im Wege – theoretisch. Denn praktisch führe ein Darlehen wieder zu vielen Diskussionen. "Es gibt viele Gemeinschaften, die das grundsätzlich ablehnen", sagt Brichard.

Zustand des Hauses

Eine weitere Hürde bei Sanierungen ist laut Brichard derzeit, dass es zu wenige Handwerker gibt, "weil im Moment alle sanieren". Auch die Materialbeschaffung sei schwierig. In vielen Häusern ist man ohnehin noch lange nicht so weit: Drei Jahre, schätzt Brichard, dauert es im Schnitt vom ersten Hinweis auf die notwendige Sanierung bis zum Beginn der Arbeiten.

Was bedeutet all das für jene, die überlegen, eine Wohnung zu kaufen? Man sollte nicht nur den Zustand der Wohnung, sondern den des ganzen Hauses in Betracht ziehen. "Das findet nur selten statt", kritisiert Brichard. Die Vorausschau, die vor dem Kauf verlangt werden kann, sei da zu wenig aussagekräftig. Über den Zustand der Leitungen im Haus wird man da nämlich eher keine Information finden. Und eine Sanierung kann teuer werden. (Franziska Zoidl, 1.10.2021)