Langsam wird es ernst mit der Entwicklung des Nordwestbahnhofareals in Wien. 44 Hektar warten hier darauf, zum neuen Stadtteil umgebaut zu werden, zehn Hektar davon bleiben öffentliche Grünfläche. Auf den restlichen 34 Hektar ist eine Bruttogeschoßfläche von rund 880.000 Quadratmetern möglich. Viele Entwickler seien schon "gierig" auf diese Grundstücke, hieß es bereits vor zwei Jahren beim Pressegespräch der ÖBB Immobilienmanagement GmbH anlässlich der Expo Real in München. 2020 wollte man mit der Verwertung der Flächen beginnen.

Grundstücke im Baurecht

Nun, im Oktober 2021, ist man aber doch noch immer nicht so weit. Die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) sollte im kommenden Frühjahr abgeschlossen sein, hofft die seit eineinhalb Jahren amtierende ÖBB-Immo-Chefin Claudia Brey. Danach könne es an die Flächenwidmung gehen, und mit der Verwertung will man ebenfalls 2022 starten, sagte Brey bei einem Pressegespräch in München. Wobei hier nun die Strategie etwas geändert wurde: "Verkauft wird bis zum Level der Investitionskosten, danach werden Baurechte vergeben."

Das heißt: Sämtliche Kosten, die der ÖBB Immo als Liegenschaftsverwerterin für die Planungen, die Abbrüche etc. erwachsen, sollen durch Verkaufserlöse hereingespielt werden. Ist das geschafft, werden die weiteren Grundstücke nur im Baurecht vergeben, Grundstückseigentümerin bleibt also die ÖBB.

Grund für Gemeindebauten wird verkauft

Allerdings wird das aller Voraussicht nach nicht die Grundstücke für die rund 1300 Gemeindewohnungen neu betreffen, die die Stadt am Nordwestbahnhof errichten will. Sie werden "nach jetzigem Stand der Dinge" an die Stadt verkauft werden.

Die Pläne mit den neuen Gemeindewohnungen wurden im Vorjahr bekannt. Schon 2019 hatte sich das Verhältnis aus gefördertem zu freifinanziertem Wohnbau im Nordwestbahnhofareal geändert, hervorgerufen durch die damals neue Widmungskategorie Geförderter Wohnbau: Statt 60 Prozent freifinanziert zu 40 Prozent gefördert drehte sich das Verhältnis um. Das heißt, von den etwa 6500 Wohneinheiten, die hier errichtet werden können, werden rund 2600 freifinanziert sein und etwa 3900 als im weiteren Sinne "geförderte" Wohnungen gebaut. Bei Letzteren ist dann eben auch ein Drittel an neuen Gemeindewohnungen dabei.

Schulen und Gewerbe

Neben den tausenden Wohnungen werden am Nordwestbahnhof auch drei Bildungscampus mit Schulen und Kindergärten entstehen, außerdem Büros sowie Flächen für Handels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe. In Angriff genommen wird das alles in vier Bauabschnitten ab dem Jahr 2025, beginnend von Süden nach Norden.

Abgebrochen wird voraussichtlich ab kommendem Jahr in zwei Phasen bis 2025. Fertig sein soll der neue Stadtteil für rund 15.000 Menschen dann um das Jahr 2037.

Neues Landgut ist in Bau

Schneller gehen dürfte die Entwicklung des Neuen Landguts westlich vom Wiener Hauptbahnhof. Dort sind es neun Hektar, die bis 2027 mit 1500 Wohnungen bebaut werden können bzw. sollen, hier jeweils zur Hälfte freifinanziert und gefördert. Ein Bildungscampus wird bereits gebaut, außerdem entstehen gerade zwei geförderte Wohnprojekte mit 500 Wohnungen sowie ein Gemeindebau neu mit 165 Wohneinheiten.

Bei zwei geförderten Projekten hat sich die ÖBB hier übrigens Einweisungsrechte in Höhe von 30 Prozent gesichert, unter anderem für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Schichtdienst.

Stadtquartiere auch in Linz, ...

Doch nicht nur in Wien, sondern auch in kleineren österreichischen Städten ist die ÖBB Immo GmbH mit Stadtteilentwicklung beschäftigt. In Linz hat man etwa südlich des Hauptbahnhofes, an der Wiener Straße, ein großes Gelände, das teilweise brachliegt, teilweise noch als ÖBB-Werkstättenareal in Betrieb ist.

Hier wollte man zunächst ein Einkaufszentrum errichten, doch die Stadt Linz war dagegen. Man sattelte um auf ein gemischt genutztes Viertel und lobte dafür einen Europan-Wettbewerb zur Erlangung eines städtebaulichen Leitbilds aus. Dieses ist gerade in Arbeit und soll dann die Grundlage für den Bebauungsplan sein.

Die erste Teilfläche mit 1,5 Hektar und einer möglichen Bruttogeschoßfläche von rund 30.000 m2 könnte dann ab 2023 verwertet werden, sagte ÖBB-Immo-Geschäftsführerin Brey. Entstehen sollen Wohn-, Büro-, Geschäfts- und Produktionsflächen.

... Villach und Amstetten

In Villach hat man sogar 2,5 Hektar am Westbahnhof zur Verfügung, die man nun ebenfalls entwickeln will. Ein Masterplan ist in Ausarbeitung.

Und aus dem "Quartier A" beim Amstettener Bahnhof ist die ÖBB nach dem Verkauf der Grundstücke bereits wieder draußen. Brey sieht in diesem Projekt aber einen "Prototyp" für weitere Entwicklungen in ähnlich großen Städten.

Bauen mit Holz und Photovoltaik

Pilotprojekte gibt es aber auch anderer Art: Man experimentiert mit Bahnsteigüberdachungen aus Holz (am Bahnhof Ternitz) und aus Photovoltaik-Elementen (am Bahnhof Sierndorf). Auch Personenstege könnten bald wieder aus Holz gebaut werden, sagte Co-Geschäftsführer Erich Pirkl. (Martin Putschögl, 18.10.2021)