Im ersten Halbjahr 2021 wurden in Wien genau 453 Vorsorgewohnungen gekauft, das geht aus dem aktuellen Vorsorgemarktbericht von EHL Immobilien hervor. Für das Gesamtjahr rechnet man mit rund 900 Wohneinheiten, die gekauft werden, um sie nicht selbst zu bewohnen, sondern zu vermieten. Großer steuerlicher Vorteil ist der Vorsteuerabzug beziehungsweise die Geltendmachung der Anschaffungskosten als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung.

Seit Jahren hält der Boom der Vorsorgewohnungen in der Bundeshauptstadt an. Im Jahr 2017 gab es den bisherigen Höchstwert an Verkäufen mit 950 Einheiten. Die danach erwartete nochmalige Steigerung auf 1.000 Einheiten trat dann aber nicht ein, es kam 2018 vielmehr zu einem Rückgang auf 677 Einheiten, 2019 waren es 654. Im Vorjahr erfolgte dann aber ein Sprung auf 806 Einheiten, nun wird eben ein neuerlicher Sprung auf mehr als 900 erwartet.

Durchschnittspreis bei 245.000 Euro

Sprünge machten freilich auch die Preise. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter legte seit 2017 um rund 850 Euro zu, von fast 4.000 auf nunmehr 4.850 Euro. Der Wohnungsdurchschnittspreis stieg in diesem Zeitraum von 208.569 auf 245.000 Euro. Bei Letzterem handelt es sich aber noch um eine Prognose für das Gesamtjahr 2021.

Und weil die Mieten nicht im selben Ausmaß zulegten, sinken die Renditen. Mit 3,2 Prozent könne man bei der Erstvermietung trotzdem rechnen, sagte Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen Gmbh, am Mittwoch bei einem Pressegespräch. Die Wiedervermietung zur selben – wiewohl Index-angepassten – Miete nach Auszug des Erstmieters hält sie aber für möglich. Denn genau das ist oft die Crux bei einer Vorsorgewohnung: die gewünschte Miete auch bei der Wiedervermietung zu bekommen.

Donaustadt sticht hervor

Die allermeisten Vorsorgeprojekte befinden sich im Bezirk Donaustadt (22.), hier wurden im ersten Halbjahr mit 279 Einheiten bei weitem die meisten Vorsorgewohnungen verkauft, gefolgt von Landstraße (3.; 80 Einheiten) und Meidling (12.; 70 Einheiten). Der dritte Bezirk ist dabei die Ausnahme, denn das Geschehen am Vorsorgewohnungsmarkt hat sich ganz klar in die Bezirke außerhalb des Gürtels verlagert.

Und auch ein weiterer Trend hält an: Die Wohnungen werden – auch aus Gründen der Leistbarkeit – immer kleiner. Beziehungsweise: "kompakter und effizienter", wie Schunker es nennt. Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 38 Quadratmetern oder drei Zimmer mit nur etwas mehr als 50 Quadratmetern seien bereits der Durchschnitt; "die Flurbereiche fallen dann halt kleiner aus".

"Sicherheit schlägt Rendite"

Das Interesse vonseiten der Anleger sei jedenfalls weiterhin groß, so Schunker. Sie rechnet damit, dass allein im heurigen Jahr mehr als 200 Millionen Euro in Wiener Vorsorgewohnungen investiert werden. Im Jahr 2020 waren es fast 189 Millionen Euro. "Sicherheit schlägt Rendite", das sei das Credo vieler Interessenten. "Der Abstand zu den nahe null liegenden Renditen von festverzinslichen Wertpapieren und Sparbüchern ist weiterhin sehr hoch, und vieles spricht dafür, dass diese Situation noch längere Zeit so bleiben wird", sagte Schunker.

Auf dem gesamten Wiener Wohnungsmarkt rechnet EHL heuer mit einer Fertigstellungsrate von 17.600 Einheiten, um tausend mehr als im Vorjahr. Im kommenden Jahr dürfte es nochmals zu einer Steigerung auf 18.500 Wohneinheiten kommen, 2023 sollte es dann aber aufgrund der gesunkenen Zahl an Bewilligungen bergab gehen. Im ersten und zweiten Quartal 2021 wurden in Wien "nur" etwas mehr als 6.200 Wohneinheiten baubewilligt. (Martin Putschögl, 27.10.2021)