Wer eine Eigentumswohnung in Wien sucht, hat’s schwer. Das liegt auch daran, dass Spekulanten sehr aktiv sind. Sie kaufen Wohnungen, nur um sie nach kurzer Zeit mit Gewinn weiterzuverkaufen. Grundbuchspezialist Immo United hat kürzlich analysiert, wie oft das in Wien seit 2011 vorkam, und zählte rund 3800 Fälle.

Im Schnitt wurden die Wohnungen nach 1,6 Jahren und mit einem durchschnittlichen Aufschlag von 38 Prozent wieder verkauft. Andreas Millonig, COO und Prokurist bei Immo United, weist bezüglich des preislichen Aufschlags aber darauf hin, dass über den Zustand der Wohnungen keine Informationen vorliegen. In einigen Fällen wurden wohl auch baufällige Objekte gekauft, saniert und wieder verkauft.

Doch auch viele Neubauwohnungen sind darunter, sogar welche von gemeinnützigen Bauträgern. Etwa eine 55-Quadratmeter-Wohnung in einer Anlage in der Seestadt Aspern, die von den gemeinnützigen Bauträgern Neues Leben und Altmannsdorf und Hetzendorf (AH) heuer fertiggestellt wurde. Die Wohnung wird aktuell von einer Immobilienfirma zum Kauf angeboten. Das ist auch insofern interessant, als die betreffende Liegenschaft noch nicht einmal parifiziert ist. Dennoch wird die Wohnung schon wieder verkauft, mit einem Aufschlag von mehr als 100.000 Euro.

Sehr ärgerlich sei das, heißt es bei den Genossenschaften. "Wir haben für diese freifinanzierten Eigentumswohnungen eine Maklerin eingeschaltet, die den Auftrag hatte, nur Selbstnutzer zu suchen", sagt AH-Vorstand Heribert Thurner. Manchmal könne man aber eben nicht verhindern, dass Spekulanten kaufen. Bei Neues Leben existiert sogar eine "schwarze Liste" mit Käufern, die sich als Spekulanten entpuppten und denen keine Wohnung mehr verkauft wird, wie eine Mitarbeiterin erklärt. Die erwähnte Firma steht seit kurzem auf der Liste.

Bauträger suchen Häuser

Am Wiener Einfamilienhausmarkt sind es wiederum die Bauträger, die die Preise in groteske Höhen geschraubt haben. Liegenschaften mit Eigenheimen werden von ihnen gekauft und die Bauklasse-I-Widmung dann bis zum Maximum ausgereizt, womit abhängig von der Grundstücksgröße oft zumindest drei bis vier Wohneinheiten drin sind. Das Potenzial wird beim Verkauf natürlich eingepreist, weshalb eine Million Euro als Kaufpreis für ein Einfamilienhaus etwa in der Donaustadt keine Seltenheit ist.

Solche Nachverdichtung ist zwar einerseits bis zu einem gewissen Grad erwünscht, doch wenn 200.000 oder 300.000 Euro allein an Grundkostenanteil in eine Eigentumswohnung eingepreist werden müssen, landet man eben schnell bei Wohnungspreisen von 600.000 Euro aufwärts. Eine gerade in Umsetzung befindliche Bauordnungsnovelle dürfte dieses Geschäftsmodell nun aber zumindest erschweren.

Eine Auswertung von Immo United für den STANDARD bestätigt jedenfalls, dass der Anteil der Unternehmen unter den Einfamilienhauskäufern in den letzten Jahren stark gestiegen ist – bei einer sinkenden Gesamtzahl an Transaktionen. 2015 wurden in Wien noch 646 Einfamilienhäuser gehandelt, die Unternehmen (vulgo: Bauträger) stellten damals zwölf Prozent der Käufer.

2018 waren es schon 23 Prozent, 2020 schließlich 27 Prozent; konkret betraf das im Vorjahr 102 von insgesamt nur noch 371 Transaktionen mit einem Gesamtwert von 334 Millionen Euro. "Die Zahlen zeigen: Bauträger und Investoren stellen einen Großteil der Unternehmen dar, welche zunehmend Einfamilienhäuser in Wien kaufen", analysiert Millonig. (Martin Putschögl, 5.11.2021)