Ende Februar konnte sich der Immobilienkonzern CPI Property Group des tschechischen Milliardärs Radovan Vítek die Mehrheit an der Immofinanz sichern, nun werden bei der Wiener Gesellschaft auch die Weichen neu gestellt. Zunächst auf personeller Ebene, denn durch den angekündigten Rücktritt der Aufsichtsratschefin Bettina Breiteneder und dreier weiterer Mitglieder muss das Kontrollgremium besetzt werden. CPI verlangt eine außerordentliche Hauptversammlung, um die Abgänge zu ersetzen – und hat auch schon zwei Kandidaten an der Hand. Einer davon ist übrigens Martin Nĕmeček, CEO und Managing Director des neuen Hauptaktionärs CPI Property Group.

Bereits seit vergangenem Sommer ist auch der Chefsessel bei der Immofinanz de facto vakant, da Ex-Chef Ronny Pecik seinen Abgang erklärte, nachdem ein Versuch eines Anlaufs zur Fusion der Immofinanz mit dem Mitbewerber S Immo gescheitert war. Wahrscheinlich wird zunächst der Aufsichtsrat nachbesetzt, dann wohl auch der Posten des Konzernchefs. Erst danach wird sich abzeichnen, wie es mit der Beteiligung an der S Immo weitergeht – nachdem diese wiederum durch den Verkauf ihrer Immofinanz-Anteile CPI zur Mehrheit verholfen hatte. Kommt es unter deren Führung nun zur Verschmelzung der beiden auf Gewerbeimmobilien in Österreich, Deutschland und Osteuropa fokussierten Gesellschaften?

Anteil wird steigen

Denn CPI hält seit ihrem Übernahmeangebot 55 Prozent an der Immofinanz, wobei in der noch bis Ende Mai laufenden Nachfrist der Offerte weitere Aktien angedient werden können. "Der Anteil wird noch deutlich steigen", erwartet Erste-Group-Analyst Christoph Schultes. Gleichzeitig hat CPI auch bei der S Immo mehr als nur ein Bein in der Türe. Durchgerechnet kommt Víteks Immobilienkonzern auf eine 42-prozentige Beteiligung. "Will CPI zwei Unternehmen in Österreich parallel laufen lassen? Wahrscheinlich nicht", sagt Schultes – ergänzt aber, dass es auch davon abhänge, wie viele Immofinanz-Aktien in der Nachfrist angedient werden.

Nachdem die große österreichische Lösung durch die Fusion dreier börsennotierter Immobilienkonzerne endgültig vom Tisch sein dürfte, da CA Immo mit dem US-Finanzinvestor Starwood seit vergangenem Sommer ebenfalls einen neuen Mehrheitsaktionär besitzt, liegt der Ball für die abgespeckte Variante nun bei Víteks Immobilienkonzern. Bisher war das Hochstimmrecht bei S Immo von 15 Prozent der Anteile das Hindernis einer Fusion mit der Immofinanz. Im Vorjahr war diese unter Pecik in einer Hauptversammlung mit einem Antrag auf Abschaffung abgeblitzt und gab darauf die Übernahme auf. Für CPI ist dieses Höchststimmrecht allerdings ein zweischneidiges Schwert.

Drohendes Pflichtangebot

"Es gibt Gründe anzunehmen, dass der Großaktionär kein Interesse daran hat, dass das Höchststimmrecht bei S Immo fällt", sagt Schultes. Wird diese nämlich abgeschafft, müsste CPI umgehend ein Pflichtangebot an alle anderen Aktionäre stellen, da sie dann mit ihrer direkten und indirekten Beteiligung von mehr als 42 Prozent einen kontrollierenden Einfluss auf die Gesellschaft ausüben würde. Vielmehr könnte Víteks Immobilienkonzern sogar weitere S-Immo-Aktien an der Börse zukaufen, solange die Stimmrechtsobergrenze besteht, ohne ein Pflichtangebot auszulösen.

Die in Frankfurt notierte CPI Property Group wurde in den 1990ern von dem heute 51-jährigen Vítek aufgebaut und erwarb in den frühen 2000ern ein Immobilienportfolio in Tschechien und der Slowakei. 2014 fusioniere sie mit der Berliner Gesellschaft GSG zur heutigen CPI Property Group, an der Vítek 89 Prozent der Anteile hält. Laut eigenem Bekunden ist sie der größte Eigentümer von Gewerbeimmobilien in Mittel- und Osteuropa. Mit einem Börsenwert von rund 6,6 Milliarden Euro ist CPI um einiges schwerer als ihre Österreich-Beteiligungen Immofinanz mit 2,7 Milliarden Euro und S Immo, die auf 1,5 Milliarden kommt.

Zwei Voraussetzungen

Während die Immofinanz nach wie vor ein 26,5-Prozent-Paket an dem Mitbewerber hält, hat S Immo ihre Immofinanz-Beteiligung bereits an CPI mit Gewinn weitergereicht. Auch eine Verschmelzung beider Gesellschaften lehnt der Vorstand nicht kategorisch ab. "Man muss das pragmatisch sehen, es müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein", sagte S-Immo-Chef Bruno Ettenauer Anfang Februar. Einerseits müsse es ein faires Angebot geben und andererseits Synergieeffekte. "Wenn die beiden Dinge erfüllt sind, kann man nicht dagegen sein." (Alexander Hahn, 21.3.2022)