Die Wohnungsmärkte in den österreichischen Ballungsräumen sind angespannt, einige Bundesländer wollen dem nun unter anderem mit Abgaben auf leerstehende Wohneinheiten begegnen. In Salzburg ist man dabei am weitesten, dort ging kürzlich das Begutachtungsverfahren für das geplante Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz zu Ende. Die Abgabe sollte noch vor dem Sommer vom Salzburger Landtag beschlossen werden und könnte dann mit Jahreswechsel in Kraft treten. Einheben werden sie die Gemeinden; jedenfalls werden sie mit dem Gesetz dazu ermächtigt.

Zweifel, ob die Kommunen dies auch tun werden, hegt allerdings die Arbeiterkammer – auch wenn man dort die Abgabe grundsätzlich begrüßt. "Es muss befürchtet werden, dass viele Gemeinden auf die Umsetzung verzichten", heißt es in ihrer Stellungnahme.

Zehn Euro pro Quadratmeter

Die Höhe der Abgabe ist mit zehn Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr festgelegt. Für eine 100 Quadratmeter große Wohnung ergibt das also 1000 Euro.

Auch hier hätte sich die Arbeiterkammer mehr erwartet. Sie schlägt vor, sich an den Betriebskosten zu orientieren, die Wohnungseigentümer bei Leerstand ja auch in Kauf nehmen würden. Rund zwei Euro pro Quadratmeter und Monat hält man deshalb für die bessere Messlatte, das liefe also auf 2.400 Euro im Jahr für 100 Quadratmeter hinaus.

Freilich müsse man hier vorsichtig sein, räumt die AK ein. Bekanntlich wurde in den 1980er-Jahren in Wien eine Leerstandsabgabe letztlich wegen einer zu hohen Dotierung von den Verfassungsrichtern kassiert. In der schwarz-grün-pinken Salzburger Landeskoalition ist man sich bewusst, "verfassungsrechtliches Neuland" zu betreten, wie es in den Erläuterungen zum Gesetzestext heißt. In der Steiermark, wo ÖVP und SPÖ ein ganz ähnliches Gesetz beschließen wollen, orientiert man sich bei der Höhe der Abgabe nun ebenfalls an den Salzburger Vorgaben. In Tirol, wo die schwarz-grüne Landesregierung gerade ein "Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz" auf den Weg bringt, wird sich die Abgabe laut bisher bekannten Plänen mehr an der Wohnungsgröße orientieren. Bis 30 Quadratmeter werden 20 Euro im Monat fällig, zwischen 90 und 150 Quadratmeter 83 Euro.

Viele Ausnahmen

Doch es gibt hier wie dort eine ganze Reihe von Ausnahmen. Für "Wohnungen, die aus bautechnischen oder vergleichbaren sonstigen Gründen nicht gebrauchstauglich oder nutzbar sind", ist keine Abgabe zu zahlen, heißt es im Salzburger Entwurf, und das hält man unter anderem bei der Stadt Salzburg für viel zu schwammig. Eigentümer könnten versucht sein, notwendige Instandhaltungsarbeiten zu verzögern, um nicht die Abgabe zahlen zu müssen, heißt es in der Stellungnahme der Abgabenbehörde (MA 4). Angeregt wird eine zeitliche Befristung der Ausnahmen, etwa auf drei Jahre. Außerdem sollte ein Gutachten über den Status der Wohnung vorgelegt werden müssen.

Bauten mit bis zu drei Wohnungen, "in denen die Eigentümer des Baus in einer der Wohnungen ihren Hauptwohnsitz haben", werden vom Salzburger Gesetz ebenfalls ausgenommen sein, ebenso wie "Vorsorgewohnungen für Kinder", allerdings höchstens eine Wohnung pro Kind. Diesbezüglich kritisiert die MA 4, dass dies nicht schon ab Geburt eines Kindes greifen solle, sondern erst mit dem 18. Lebensjahr des Kindes, "um nicht jahrzehntelangen (spekulativen) Leerstand bis zum Erwachsenwerden des Kindes zu ermöglichen".

ÖBB will auch nicht zahlen

Auch für Wohneinheiten, die der jeweiligen Gemeinde selbst gehören, ist eine Ausnahme von der Kommunalabgabe vorgesehen. Was logisch klingt, wird damit begründet, dass Gemeinden wohl ihren Wohnraum nicht spekulativ leerstehen lassen würden.

Der ÖBB Immobilienmanagement Gmbh ist dieser Passus aber zu eng gefasst. Denn sie will im Zuge ihrer Wohnprogrammoffensive sehr viele Wohneinheiten sanieren, doch dazu müssten diese erst einmal leer sein, wie sie in ihrer Stellungnahme betont. Von einer "nicht spekulativen Intention" könne man auch bei den ÖBB ausgehen, und deshalb wünscht man sich eine Erweiterung dieses Passus auf Wohnungen auch "im unmittelbaren oder mittelbaren Eigentum des Landes und des Bundes".

Spannung verspricht schließlich auch der Passus, wonach Wohnungen, die "trotz geeigneter Bemühungen über einen Zeitraum von sechs Monaten im Kalenderjahr zum ortsüblichen Mietzins nicht vermietet werden können", von der Abgabe befreit sind. Hier fragt sich nicht nur der Haus- und Grundbesitzerbund, wie das wohl nachzuweisen sei. Die Beauftragung eines Maklers könne als Beweis dienen, heißt es in den Erläuterungen. Es soll aber andererseits niemand gedrängt werden, "unter Preis zu vermieten".

"Es braucht gewissen Leerstand"

Grundsätzlich lehnt der Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB)– wenig überraschend – die Abgaben-Pläne ab. Denn 95 Prozent der Wohnungen seiner Mitglieder seien genutzt, fünf Prozent würden Sanierungsbedarf aufweisen, das habe eine Umfrage ergeben. Kaum die Hälfte der Mitglieder will diese Sanierungen in den nächsten drei Jahren durchführen – aus finanziellen Gründen.

Und beim ÖHGB weist man einerseits noch darauf hin, dass jeder Wohnungsmarkt einen gewissen Leerstand schlicht brauche, um funktionieren zu können. Und andererseits: "Wer sich einen spekulativen Wohnungsleerstand leisten kann, der kann sich auch die geplante Leerstandsabgabe leisten." (Martin Putschögl, 29.3.2022)