"Bitte versuchen Sie, sich nicht übermäßig zu verschulden und Ihre Immobilie nicht zu stark durch Fremdmittel zu finanzieren!" Die Finanzmarktaufsicht (FMA) findet klare Worte, um Schuldenexzessen für Wohnimmobilien vorzubeugen – und verweist auf die nunmehr verpflichtenden strengeren Vergaberichtlinien für Kredite. "Bei der Kreditvergabe muss die Rückzahlungsfähigkeit im Vordergrund stehen, nicht die hypothekarische Besicherung des Kredits", betonen die beiden Vorstände Helmut Ettl und Eduard Müller.

Durch die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB), die den Leitzins seit Juli von null auf 1,25 Prozent angehoben hat, sind variable sowie neu zu vergebende Kredite bereits empfindlich teurer geworden. Die Notenbank hat zudem weitere Zinsschritte in Aussicht gestellt, um gegen die derzeit 9,1-prozentige Inflation im Euroraum anzukämpfen. Wie weit die EZB dazu die Zinsen anheben muss, ist ungewiss – sie hat jedenfalls angekündigt, sie bis zum Erreichen des zweiprozentigen Inflationsziels sukzessive zu erhöhen.

Risiko beim Schuldner

Da sich bei variablen Krediten das Zinsänderungsrisiko beim Schuldner befindet, sagte Ettl bereits Anfang September: "Es wird für einige schwerer werden." Aus diesem Grund seien auch die strengeren Regeln für die Vergabe von Wohnkrediten Mitte dieses Jahres eingeführt worden, auf die die FMA nun nochmals im Detail hinweist.

·Schuldendienst Die Schuldendienstquote darf maximal 40 Prozent betragen. Das heißt, die jährlichen Rückzahlungen aller Kredite eines Kunden dürfen nicht mehr als 40 Prozent des verfügbaren Jahresnettoeinkommens ausmachen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass selbst bei unvorhergesehenen wirtschaftlichen Schwierigkeiten genügend finanzieller Spielraum vorhanden ist, um den Kredit noch bedienen zu können.

·Beleihungsquote Die Beleihungsquote darf maximal 90 Prozent des Werts der Immobilie oder anderer Sicherheiten betragen. Das heißt, der Kreditnehmer braucht zur Finanzierung des Projektes mindestens 20 Prozent Eigenmittel, denn zum Preis bzw. Wert der Immobilie kommen in der Regel zusätzlich noch rund zehn Prozent Nebenkosten hinzu.

·Laufzeit Die Kreditlaufzeit darf maximal 35 Jahre betragen. Einerseits, damit der Kredit bei Übertritt in den Ruhestand – und den damit in der Regel verknüpften Einkommenseinbußen – möglichst zurückgezahlt ist. Andererseits, damit nicht durch unrealistisches Strecken der Laufzeit die Kreditrückzahlungsrate künstlich unter die Begrenzung der Schuldendienstquote gedrückt wird.

·Ausnahmen Allerdings gibt es auch eine Untergrenze für diese Regeln. Um Renovierungen und Sanierungen – insbesondere den Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger – zu erleichtern, sind Finanzierungen bis zu einer Geringfügigkeitsgrenze von 50.000 Euro von den Vorgaben ausgenommen.

"Werden diese Prinzipien eingehalten, ist davon auszugehen, dass sich der Kreditnehmer nach vernünftigem Ermessen seinen Wohntraum auch nachhaltig erfüllen kann", heißt es aus der FMA über die nun strengeren Regeln. Anderenfalls empfehlen die Experten des Hauses, dass Kreditnehmende ihre Wunschvorstellungen an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit anpassen: etwa eine kleinere Wohnung, eine nicht ganz so teure Lage oder ganz so tolle Ausstattung. Alternativ könnten auch zusätzliche Finanzquellen oder Besicherungen erschlossen werden. (Alexander Hahn, 29.9.2022)