Ein übersichtliches Haus, dazu ein kleiner Garten. So lässt sich grob der Traum von den eigenen vier Wänden umschreiben, dessen Verwirklichung ökonomisch bis in die 1990er für viele in Reichweite war, ehe die Realeinkommen, speziell der unteren und mittleren Einkommenssegmente, zu stagnieren begannen. In den USA, wo Wohneigentum "mobiler" ist und Häuser dank Leichtbauweise oft vergleichsweise günstig zu erstehen sind, bildete die Entwicklung sich auch ab, allerdings verzögert. Dafür sorgten nicht nur billigere Immobilien, sondern auch leichtsinnige Kreditvergabe für den Eigenheimerwerb, die sich 2008 bitter rächen sollte.

Die geplatzte Blase ist Schnee von gestern, doch saftige Anstiege der Immobilienpreise – hier zu sehen in einer von Kreditvergleich.net auf Basis von Daten der Federal Reserve Bank of Dallas angefertigten Grafik – in den letzten Jahren erschweren die Suche nach dem Traumhaus für alle, die nicht vermögend sind. Und es gesellt sich ein neues Problem hinzu: Bots, die automatisch günstige Häuser aufkaufen, um sie dem Vermietungsgeschäft zuzuführen. Und auch die Aufgaben der Makler und Vermieter werden zwecks Kostenersparnis zunehmend automatisiert, berichtet "Vice".

Mieten auf Knopfdruck

Eines dieser Unternehmen ist Imagine Homes. Die 2016 gegründete Firma setzt auf maximale Automatisierung und betreibt nicht einmal eigene Büros in fünf der sechs Städte, in denen sie operiert. Wer sich für ein Haus interessiert, meldet sich auf der Website für eine Besichtigung an. Nach einem Identitätsabgleich mit Ausweis und Gesichtsscan per Selfie erhält man einen temporär gültigen Code zum Entsperren der Haustür.

Dann kann man selbst die Immobilie besichtigen, mit den Informationen aus dem Online-Angebot als Leitlinie. Einen Makler aus Fleisch und Blut gibt es vor Ort nicht. Hat man sich umgesehen und verlässt das Grundstück, erhält man automatisch eine Anfrage, ob man die Immobilie mieten möchte. Stimmt man den Konditionen zu, wird ein dauerhaft gültiger Zutrittscode übermittelt.

Ein Medizinstudent erzählt, dass er und sein Beziehungsmensch seit zwei Jahren in einem Haus von Imagine Homes leben und noch nie Kontakt zu einer Mitarbeiterin oder einem Mitarbeiter des Unternehmens hatten. Der Code für die Tür und alle wichtigen Unterlagen wurden elektronisch übermittelt, weitere Informationen zum Haus standen in einer Broschüre auf der Anrichte.

Investorenlieblinge

Die Firma ist längst nicht der einzige Betrieb, der in die Kategorie "Automated Landlord" ("Automatisierter Vermieter") fällt, der die Kosten für Angestellte minimiert und so seine Mietumsätze steigert. Firmen wie diese, die in großem Stil günstige Eigenheime aufkaufen, stehen hoch im Kurs bei Investoren von der Wall Street, die diesen von privaten Vermietern und kleinen Unternehmen dominierten Markt lange ignoriert hatten. Er bot kaum Gelegenheiten für gängige Operationsmodelle wie Kapitalanlagegesellschaften bzw. Immobilienfonds.

Das änderte sich nach dem Crash von 2008, als Datenspezialisten begannen, gezielt nach Immobilien zu suchen, die dank geplatzter Kredite nun günstig verfügbar waren. Ihre Informationen gaben den neuen Immofirmen die Möglichkeit, einen Markt zu überblicken, ohne viel Personal vor Ort haben zu müssen, und gleichzeitig viel Eigentum zu erstehen, das fast ausschließlich für Vermietung genutzt wird.

Das größte dieser Unternehmen ist Invitation Homes und verfügt mittlerweile über 80.000 Häuser in 16 städtischen Großräumen. Auch der ehemalige Amazon-Chef Jeff Bezos mischt mit, er hat in Arrived Homes investiert, das ebenfalls verfügbare Häuser kauft und Anteile an diesen vermarktet. Im Mai brachen die Server der Firma kurzfristig zusammen, als Interessenten nach der Veröffentlichung neu verfügbarer Immobilien die Website stürmten. Derzeit halten solche Unternehmen nur drei Prozent des Marktes für Einfamilienhäuser, in manchen Gegenden allerdings tragen sie schon stark zur Verknappung des lokalen Angebots bei. Im Großraum Atlanta liegen schon etwa 20 Prozent der Einfamilien-Mietimmobilien in ihrem Besitz – Tendenz steigend.

Verdrängung

Auf die Immobilienpreise hat sich das noch nicht mit messbarer Signifikanz ausgewirkt, dennoch sieht man etwa bei der Association of Independent Mortgage Experts einen Verdrängungseffekt. Es werde gerade für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen immer schwerer, Wohneigentum zu erwerben, weil die Automated Landlords in ihrem Marktsegment aktiv sind.

Deren "Acquisition Engines", die auf Basis von Datenpunkten wie Attraktivität der Umgebung, Infrastruktur und Zustand der Immobilie laut Beschreibung Kaufempfehlungen generieren, die nur noch vom Unternehmen abgenickt werden, sind bei der Akquise wesentlich schneller als private Käufer und Vermieter. Die Informationen scheinen bislang außerdem genau genug, um auf persönliche Besichtigungen verzichten zu können.

Oft legen sie ihre Kaufanbote bereits wenige Stunden nach der Listung eines Hauses vor und bieten einen attraktiven Preis, der oft über dem Nennbetrag liegt. Dazu kommt in der Regel auch ein Verzicht auf einen Inspektionsbesuch, was auch den Aufwand für die Verkäufer reduziert.

Auf politischer Ebene regt sich allerdings erster Widerstand. Die Stadtverwaltung von Cincinnati hat etwa begonnen, selbst Häuser zu kaufen, um den Zugriff durch die investorgestützten Firmen einzuschränken.

Beschwerden

Geht es um Reparaturen, so kommen auch die hochautomatisierten Vermieter nicht ohne Menschen aus. Allerdings scheint die Branche ein Problem mit Vernachlässigung zu haben, wenn es um gängige Probleme mit der Elektrik oder Schäden an der Wasserleitung geht. Dazu gibt es auch Berichte über unklare Regelungen, wenn es etwa um Aufgaben wie Rasenpflege geht.

Für kleinere Behebungen versuchen manche Anbieter die Mieter einzuspannen und stellen Anleitungen bereit. Bei Problemen, die definitiv technischer Betreuung durch Professionisten bedürfen, werden oft Selbstständige aus der Umgebung engagiert, die ihre Arbeit anschließend mit Fotos dokumentieren. Allerdings gibt es Beschwerden, dass die Abwicklung länger dauert als bei Firmen mit Kontaktpersonen aus Fleisch und Blut.

Die automatisierten Immofirmen konzentrieren sich auf den Preisbereich von 100.000 bis 200.000 Dollar in Gegenden, wo der Einkommensschnitt im niedrigen bis mittleren Segment liegt, so die Association of Independent Mortgage Experts. Die Menschen dort hätten zwar stabile Einkünfte, aber mitunter Probleme beim Eigenheimerwerb aufgrund offener Kredite oder der Höhe der notwendigen Vorausleistungen. Die neue Konkurrenz mit Geld von der Börse im Rücken macht ihre Situation nicht einfacher. (gpi, 30.11.2022)