Im Gastblog bewertet Rechtsanwalt Wilhelm Huck die Veränderung der rechtlichen Situation bei den Maklergebühren.

Durch die Einführung des Bestellerprinzips bei Maklerprovisionen kommt es zu einer fundamentalen wirtschaftlichen Änderung sowohl für Vermieter und Vermieterinnen als auch für Wohnungssuchende. Die geplante Reform führt insbesondere dazu, dass Mieter und Mieterinnen am Beginn eines neuen Mietverhältnisses finanziell entlastet werden.

Durch den umfassenden Umgehungsschutz soll sichergestellt werden, dass das Bestellerprinzip tatsächlich verwirklicht wird. Meines Erachtens sind aber in diesem Zusammenhang eine Vielzahl an Beweisproblemen zu erwarten. Eine Beweislastumkehr, welche im Verbraucherschutz oftmals vorgesehen ist, würde hier Abhilfe schaffen und zugleich auch ein erhöhtes Maß an Rechtssicherheit gewährleisten.

Auch bleibt weiters abzuwarten, inwiefern beziehungsweise auf welche Art die finanzielle Mehrbelastung durch die Vermieter und Vermieterinnen an neue Mietende weitergereicht wird. Dies gilt insbesondere für Objekte, welche keinen Mietzinsobergrenzen unterliegen. Es ist zu befürchten, dass in solchen Fällen die Mehrkosten durch einen höheren Mietzins kompensiert werden. Dies stellt auf längere Dauer für Mieter eine höhere Belastung dar als die einmalige Zahlung der Maklerprovision zu Beginn des Mietverhältnisses.

Wer beauftragt, der zahlt

Bisher waren Immobilienmakler und Immobilienmaklerinnen für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen meist als Doppelmakler und Doppelmaklerinnen tätig. In aller Regel wird der Makler oder die Maklerin zuerst von der vermietenden Seite mit der Vermittlung eines Objektes beauftragt, wobei Wohnungssuchenden dabei keine Auswahlmöglichkeit des zuständigen Maklers zukommt. Jedoch müssen diese in der Folge mit dem von Vermietenden gewählten Maklern einen Vertrag schließen, welcher im Falle des Abschlusses eines Mietvertrages zu Provisionsansprüchen führt.

Durch die Einführung des Bestellerprinzips, auch Erstauftraggeberprinzip genannt, wird dies nun grundlegend geändert. Wie auch bei anderen Dienstleistungen üblich, sollen die Kosten des Maklers oder Maklerin von der Seite übernommen werden, die den Auftrag gegeben hat. In der überwiegenden Anzahl von Fällen wird daher der Vermieter oder die Vermieterin zur Zahlung der Provision verpflichtet werden.

Durch die Neuregelung wird jedoch kein absolutes Verbot der Zahlung von Maklerprovisionen durch Mietende statuiert. Beauftragen daher Wohnungssuchende als Erste einen Makler oder eine Maklerin, so können diese sehr wohl zur Zahlung der Provision verpflichtet werden. Dies verwirklicht auch in einem solchen Fall das Prinzip, wer beauftragt, der zahlt.

Anwendung nur auf Wohnungsmietverträge

Die umgesetzte Reform gilt für alle Wohnungsmietverträge unabhängig davon, ob diese in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) fallen. So sind beispielsweise sowohl Wohnungsmietverträge von Altbau- und Neubauwohnungen als auch von Einfamilienhäusern umfasst.

Nicht anwendbar ist das Bestellerprinzip hingegen auf Miet- und Pachtverträge für Geschäftsräumlichkeiten. Überdies sind Dienst-, Natural- und Werkswohnungen, die im Zusammenhang mit einem Dienstverhältnis von der dienstgebenden Seite angemietet werden, vom Anwendungsbereich der neuen Regelung ausgenommen.

Umgehungsschutz

Durch das Bestellerprinzip kommt es zu einer Erhöhung der Nebenkosten für Vermieter und Vermieterinnen, weil nun nicht mehr der neue Mieter oder die neue Mieterin zur Zahlung der Provision verpflichtet werden darf. Detaillierte Regelungen sollen dabei verhindern, dass das Bestellerprinzip umgangen wird und die Provision auf anderen Wegen auf die Mietenden übertragen werden.

So sind Provisionsansprüche gegen Wohnungssuchende jedenfalls ausgeschlossen, wenn zwischen Vermietenden und Makler oder Maklerin eine derart enge wirtschaftliche Beziehung besteht, dass eine besondere Gefahr für die Umgehung des Bestellerprinzips bereits aus diesen Umständen angenommen werden kann. Beispielsweise ist dies der Fall, wenn ein Vermieter am Unternehmen des Maklers beteiligt sind oder selbst Einfluss auf dieses Unternehmen nehmen kann.

Ferner sollen Wohnungssuchende nicht provisionspflichtig werden, wenn der Vermieter oder die Vermieterin bloß vom Abschluss eines Maklervertrages abgesehen hat, um sich als eigentlicher Erstauftraggeber der Provisionspflicht zu entziehen. Dadurch soll verhindert werden, dass es durch ein zumindest teilweises Zusammenwirken zwischen vermietender Person und Makler oder Maklerin zu einer Überwälzung der Provision auf neue Mietende kommt. Weiters ist ein Anspruch auf Provision gegenüber Wohnungssuchenden ausgeschlossen, wenn beispielsweise eine Maklerin ein Objekt mit dem Einverständnis der Vermieterin inseriert oder bewirbt.

Überdies sind Vereinbarungen unwirksam, wenn diese dazu dienen, den entstandenen Provisionsaufwand durch sonstige Leistungen an den Makler oder Vermieterin auszugleichen. Ebenso werden durch die Reform sonstige Leistungen im Zusammenhang mit der Vermittlung von Wohnungen an Vormieter oder sonstige Dritte, wie beispielsweise Hausverwalter, verboten, welchen keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Bei Verstößen drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 3.600 Euro.

Dokumentationspflicht

Zur Erhöhung der Transparenz werden zukünftig Makler und Maklerinnen dazu verpflichtet, Informationen über den zeitlichen Ablauf der Abschlüsse von Maklerverträgen in einer schriftlichen Aufzeichnung oder alternativ auf einem dauerhaft verfügbaren Datenträger zu dokumentieren. Wird nun ein Provisionsanspruch gegenüber Wohnungssuchenden geltend gemacht, sind diese Informationen vorzulegen, um ausschließen zu können, dass das Bestellerprinzip umgegangen wird. (Wilhelm Huck, 20.1.2023)