Seit den gestiegenen Energiepreisen, der zunehmenden Beliebtheit von E-Mobilität und dem gestärkten Bewusstsein für Energiegewinnung bauen immer mehr Personen auf die Verwendung nachhaltiger und erneuerbarer Energie.Es ist jedoch nicht nur das Verlangen nach der Verwendung erneuerbarer Energie, sondern auch das Bestreben nach Energieautarkie spürbar.

Entsprechend planen immer mehr Personen die Errichtung eigener oder gemeinsamer Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen), sei es am Dach, im Garten oder gar am Balkon. Was aber ist bei der Errichtung einer PV-Anlage im Wohnungseigentum zu beachten?

Die Gemeinschaftsanlage

Gerade in Wohnhausanlagen oder Reihenhäusern, die dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterliegen, ist die Errichtung einer PV-Anlage eine Gemeinschaftsentscheidung und kann daher nicht individuell getroffen werden. Soll daher eine PV-Anlage als Gemeinschaftsanlage einer Wohnungseigentumsgemeinschaft errichtet werden, so stellt sich häufig die Frage, wie das in der Praxis umsetzbar ist. Meist ist zwar die Mehrzahl der Wohnungseigentümer dafür, die Zustimmung aller Eigentümer und Eigentümerinnen ist aber schwer zu bekommen.

Bei Errichtung der PV-Anlage auf dem Dach, welches in aller Regel einen allgemeinen Teil der Liegenschaft darstellt, handelt es sich um eine Frage der außerordentlichen Verwaltung iSd § 29 WEG. Die außerordentliche Verwaltung betrifft Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die ordentliche Verwaltung, wie etwa die Versicherung der Liegenschaft oder die Bestellung eines Verwalters, hinausgehen.

Über solche Angelegenheiten entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen mittels Beschluss, wobei jeder der Überstimmten die Möglichkeit hat, den Mehrheitsbeschluss gerichtlich anzufechten und dessen Aufhebung zu beantragen. Die Frist dafür beträgt drei Monate beziehungsweise sechs Monate bei unterbliebener Verständigung der beabsichtigten Beschlussfassung.

Eine Aufhebung durch das Gericht erfolgt dann, wenn die Veränderung den Antragsteller oder die Antragstellerin übermäßig beeinträchtigen würde und die Kosten der Veränderung nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten. Die Kostenfrage kann jedoch dadurch gelöst werden, dass sich die beschließende Mehrheit bereit erklärt, die nicht durch die Rücklage gedeckten Kosten zu übernehmen. In so einem Fall profitieren dann am Ende zwar alle von der Anlage, die Kosten wurden jedoch zu ungleichen Teilen getragen.

Die Anlage eines Einzelnen

Sofern nur ein einzelner Wohnungseigentümer eine PV-Anlage für sich errichten möchte, so sieht § 16 Abs 2 WEG entsprechende Regelungen vor. Am einfachsten wäre es, die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einzuholen, wobei dies in der Praxis relativ schwierig ist. In aller Regel müssen daher die gesetzlichen Voraussetzungen (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG) erfüllt sein, wonach keine Schädigung des Hauses, keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses und auch keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen durch die PV-Anlage eintreten dürfen.

Eine solche Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen wäre etwa dann gegeben, wenn eine Anlage auf dem Dach errichtet werden soll, die den übermäßigen Teil des Daches in Anspruch nimmt, weil so den anderen Wohnungseigentümern die Errichtung eigener Anlagen verwehrt wäre, ebenso die Errichtung einer Gemeinschaftsanlage (vgl OGH 17.3.2022, 5 Ob 137/21i). Hier schreibt das Gesetz (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG) überdies vor, dass die Änderung verkehrsüblich sein muss oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers oder der Wohnungseigentümerin dient. Ob dies bei einer PV-Anlage der Fall ist, ist gesetzlich nicht geregelt und wird daher noch vom OGH zu entscheiden sein.

Eine gewisse Erleichterung besteht bei Reihenhäusern oder Einzelgebäuden, die dem WEG unterliegen, weil in diesen Fällen die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer angenommen wird, sofern diese schriftlich verständigt wurden und nicht innerhalb von zwei Monaten widersprochen haben.

Weitere Genehmigungen einholen

Abgesehen von den wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen, können für PV-Anlagen jedoch weitere Genehmigungen notwendig sein. Sofern Gebäude etwa in Sicherheitszonen von Flughäfen liegen, besteht ab einer Größe von 100 Quadratmeter eine Bewilligungspflicht. Die Sicherheitszonen der einzelnen Flughäfen in Österreich können auf der Homepage des BMK eingesehen werden. Weiters sind aber auch landesgesetzliche Regelungen, wie insbesondere die Bauordnungen, aber auch die jeweiligen Raumordnungsgesetze, Naturschutzgesetze und elektrizitätsrechtlichen Bestimmungen zu beachten.

Die Bauordnungen sehen in aller Regel für bestimmte PV-Anlagen eine Genehmigungsfreistellung vor. Dabei wird entweder auf die Größe der PV-Anlage (Genehmigungsfreistellung für PV-Anlagen bis 100 Quadratmeter-Fläche gemäß § 28 Abs 3 lit f Tiroler Bauordnung), deren Lage (Genehmigungsfreistellung für PV-Anlagen außerhalb von Schutzzonen oder Altortgebieten gemäß NÖ Bauordnung) oder auch deren Leistung (Genehmigungsfreistellung für PV-Anlagen mit einer Leistung unter 1000 Kilowatt gemäß OÖ Bauordnung) abgestellt. Teilweise gilt dies unter Vorsehung zusätzlicher Kriterien, wie eine Integration in das Gebäude oder ein Maximalabstand der Anlage zum Dach oder zur Wand des Gebäudes. Sofern die PV-Anlage nicht genehmigungsfrei ist, sind entweder Anzeige- oder Genehmigungsverfahren vorgesehen, wobei auch hier die Voraussetzungen durchaus in jedem Bundesland unterschiedlich sind.

Die einzelnen elektrizitätsrechtlichen Bestimmungen der Bundesländer stellen in aller Regel auf die Leistung der PV-Anlage ab, wobei die Werte stark differenzieren. In Niederösterreich sind Anlagen mit einer Leistung von 1000 Kilowatt-Peak (gibt die maximale Leistung der Solaranlage an) genehmigungspflichtig, im Burgenland bereits solche mit einer Leistung über 500 Kilowatt-Peak. Die Raumordnungsgesetze der einzelnen Bundesländer differenzieren je nach Widmungskategorie, ob PV-Anlagen errichtet werden dürfen oder nicht. Einige Bundesländer sehen sogar bereits eigene Widmungskategorien vor oder überhaupt ausgewiesene Eignungszonen für PV-Anlagen. Dies betrifft jedoch in aller Regel größere PV-Anlagen und nicht die hier beschriebenen Anlagen auf Wohngebäuden. Gleiches gilt für die Naturschutzgesetze, die in aller Regel erst für großflächige Anlagen eine Genehmigungspflicht vorsehen.

Auch wenn die Energiewende daher ein vielfacher Wunsch von Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümerinnen ist, ist die Umsetzung in der Praxis doch im Einzelfall kompliziert und erfordert eine ordentliche und vielseitige Planung. (Eva Erlacher, 19.2.2024)