Ein Wohnungskauf will wohlüberlegt sein – ganz besonders, wenn man die Wohnung nicht selbst nutzen will.
Eine kleine Wohnung kaufen, um sie nicht selbst zu bewohnen, sondern gewinnbringend zu vermieten: Das klingt für viele Menschen nach einer guten und vor allem lukrativen Idee. Manchmal sogar dann, wenn sie selbst in einer Mietwohnung leben. Macht das wirklich Sinn?
"Aus meiner Sicht ist das nicht gescheit", sagt Bernd Lausecker, Finanzexperte beim Verein für Konsumenteninformation (VKI). Der Grund: Die Immobilienpreise sind hoch, die erzielbaren Renditen niedrig. Mit einer Fremdfinanzierung werde es da schnell schwierig.
Auch Michael Klien vom Wifo befürchtet, dass manche, die ihr Erspartes in Wohnungen gesteckt haben, die Renditen, die sie damit erwirtschaften können, überschätzt haben – "wenn die Preisbereinigung am Mietenmarkt kommen sollte".
Großes Angebot
Das könnte bald der Fall sein: Eigentlich habe man mit einer Beruhigung der Mieten schon vor Corona gerechnet, sagt Klien. Durch die Pandemie sei der Markt nicht zur Ruhe gekommen: "Aber seit Mitte des Vorjahres stagnieren die Mieten." Mit rückläufigen Mieten rechnet Klien allerdings nicht.
Die Konkurrenz am Mietenmarkt ist jedenfalls groß, zuletzt wurde viel gebaut. Manchmal wird im Vorsorge-Segment mit Mieten von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter kalkuliert, was vielen, die den Markt kennen, ein Stirnrunzeln entlockt.
Sonja Kaspar, bei Otto Immobilien für das Vorsorgewohnung-Segment zuständig, kennt Projekte, bei denen die Vermietung nun entsprechend zäh läuft: "Meine Empfehlung an Privatpersonen ist: Schauen Sie sich die Relation aus Kaufpreis und Miete an und kalkulieren Sie konservativ", sagt sie.
Unberechenbarer Leerstand
Auch auf etwaige Leerstandskosten werde oft vergessen, sagt Lausecker. Viele würden sich die Vermietung auch zu einfach vorstellen. Im schlimmsten Fall kann man sich Menschen in die Wohnung holen, die die Miete nicht bezahlen und nach deren Auszug eine teure Sanierung notwendig ist.
In manchen Häusern gibt es Mietenpools, die vorübergehende Leerstände abfedern sollen. Wenn sich Einzelne aber nicht um ihre Wohnungen und Leerstände kümmern, schlägt das auf den Pool durch. Außerdem würden dabei auch Verwaltungskosten anfallen. Und auch steuerlich muss man bei Vorsorgewohnungen vorsichtig sein. Diese müssen 20 Jahre mit Gewinnüberschuss vermietet werden, um steuerrechtliche Vorteile zu haben.
Letztendlich ist die Entscheidung, ob man sich die Doppelrolle als Mieterin und Vermieterin antun will, eine individuelle. Sonja Kaspar erzählt von Menschen, die ihre Wohnung erst vermieten und im Alter selbst nutzen möchten. Das kann reizvoll sein, wenn der unbefristete Altmietvertrag günstig ist.
Günstige Kredite
Michael Klien verweist auch auf den Vorteil der niedrigen Finanzierungskosten, die viele Preissteigerungen der letzten Jahre abgefangen haben. Gegen das Risiko steigender Zinsen könne man sich mit fixen Zinssätzen weiter gut absichern.
Bernd Lausecker bleibt dabei: "Das Sinnvollste ist, eigengenutztes Wohnkapital zu schaffen." (Franziska Zoidl, 6.2.2022)