Gewerbeimmobilien stehen in den USA stark unter Druck. Das ist nicht neu. Die lange Phase des Homeoffice in der Pandemie hat dafür gesorgt, dass viele Objekte über Monate hinweg nicht genutzt worden sind. Prekär wurde diese Lage vor allem für die finanzierenden Banken. Kredite haben vor allem viele US-Regionalbanken vergeben – zu einer Zeit, als die Zinsen bei nahezu null Prozent gelegen haben. Mittlerweile ist der US-Leitzins auf die Spanne von 5,25 bis 5,5 Prozent gestiegen. Das verteuert viele dieser Kredite enorm.
Doch die Lage spitzt sich zu. Denn auch nach der Pandemie sind die Leerstandsquoten bei Gewerbeimmobilien in den USA mittlerweile so hoch wie nie zuvor. Das zeigen Daten von Moody's Analytics. Noch immer wollen viele Mitarbeiter nicht aus dem Homeoffice zurück in ihre Büros. Hinzu kommt, dass einige Konzerne gerade im großen Stil Jobs streichen. "Es werden einfach nicht mehr so viele Büroflächen gebraucht wie früher" zitiert das "Handelsblatt" Ermengarde Jabir, Ökonomin von Moody's.
Die hohe Leerstandsquote führt auch dazu, dass die Bewertungen der Immobilien teils drastisch einbrechen und ganze Viertel weniger attraktiv werden. Das US-Investmenthaus Morgan Stanley erwartet einen 30-prozentigen Preiseinbruch – gemessen an den Höchstständen. Kombiniert mit den hohen Zinsen braut sich hier ein Sturm zusammen. Bei den zurückgehenden Bewertungen wurde laut Jabir der Boden noch nicht erreicht. Das Problem zieht weite Kreise, denn mit den wegfallenden Mitarbeitern in den Büros müssen auch immer mehr Geschäfte zusperren, weil die Kundschaft ausbleibt. Betroffen sind Cafés genauso wie Restaurants und kleinere Läden.
Finanzierungen werden fällig
Bis Ende 2025 werden Büroimmobilienkredite in der Höhe von 560 Milliarden Dollar (518 Mrd. Euro) fällig. Für viele Unternehmen wird das ob der gestiegenen Zinsen und erhöhten Lohnkosten wohl zur Belastungsprobe. Und damit auch für die Banken. Wie schnell es gehen kann, wenn einer Bank das Vertrauen entzogen wird, haben die Regionalbanken Silicon Valley Bank (SVB) und Signature Bank im Vorjahr deutlich gezeigt. Innerhalb von Stunden haben Kunden und Investoren Milliarden aus den Banken abgezogen, die Finanzhäuser kollabierten. Wie angespannt die Lage im Sektor ist, lässt sich auch am KBW Regional Banking Index ablesen. Dieses Barometer ist auf Jahressicht um 15 Prozent eingebrochen.
Zudem laufen laut dem Datendienstleister Trepp in den USA bis Ende 2028 Gewerbeimmobilienkredite im Volumen von mehr als 2,8 Billionen Dollar aus. Dieser enorme Refinanzierungsbedarf könnte den angeschlagenen Sektor der Regionalbanken unter Druck setzen. Alles in allem seien das keine guten Aussichten, skizziert Andrea Otta, Geschäftsführerin und Portfoliomanagerin bei Kathrein Capital Management, das aktuelle Marktbild bei US-Gewerbeimmobilien beim Portal "Institutional Money".
Rating unter Druck
Anfang Februar meldete die US-Regionalbank New York Community Bancorp (NYCB; sie hatte im Vorjahr einen Teil der Vermögenswerte der Signature Bank erworben) bereits starke Verluste in Zusammenhang mit US-Büroimmobilienkrediten. Die Dividende soll um 70 Prozent gekürzt werden, um Kapital aufzubauen und die Bilanz zu stärken, weil die Bank deutlich mehr Mittel als erwartet für erwartete Kreditausfälle beiseite legen muss. Daraufhin stufte die Ratingagentur Moody's die Bank auf Ramschniveau herab und kündigte weitere Überprüfungen aller lang- und kurzfristigen Ratings und Bewertungen der Bank und ihrer Tochtergesellschaft, der 2022 erworbenen Flagstar Bank, an.
Moody's erklärte, dass die Rating-Überprüfung die unerwarteten Verluste der NYCB bei ihren New Yorker Büro- und Mehrfamilienhäusern, die schwachen Erträge, den erheblichen Rückgang ihrer Kapitalisierung und ihre wachsende Abhängigkeit von der Finanzierung durch Großkunden widerspiegele. Die Aktie stürzte auf diesen News-Mix hin Anfang Februar um 46 Prozent ab, konnte ihre Verluste aber eindämmen. Je schlechter das Rating einer Bank ist, desto schwieriger wird die Suche nach Geldgebern und Investoren.
Das sind aber nicht die einzigen Probleme für die NYCB. Das Institut könnte sich auch vor Gericht verantworten müssen. Ein Aktionär hat bei einem Bundesgericht in Brooklyn die notwendigen Dokumente für eine Sammelklage gegen das Geldhaus sowie CEO Thomas Cangemi und Finanzchef John Pinto eingereicht, berichtet die "Börsen-Zeitung". Das Management hätte die Anleger und Investoren bezüglich der Gesundheit des Immobilienkreditportfolios des auf Long Island ansässigen Instituts getäuscht. Führungskräfte hätten sich öffentlich mehrfach positiv zur Kreditqualität geäußert und potenzielle Verluste dabei als zu niedrig eingeschätzt. In Summe zeigt all das, wie groß die Angst im Sektor ist, dass sich diese Krise ausweiten wird.
Die Probleme beschränken sich aber nicht nur auf den US-Markt bzw. US-Banken. Anleger richten dieser Tage ihren Fokus etwa auch auf die Deutsche Pfandbriefbank. Das ist ein auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien spezialisiertes Finanzinstitut, das 2009 aus der verstaatlichten Pleitebank Hypo Real Estate hervorging. Der Kurs der Aktien der Pfandbriefbank ist seit Jahresbeginn (year to date) um 38 Prozent gefallen; auf Jahressicht (also Februar 2023 bis heute) büßte die Bank 58 Prozent ihres Wertes ein. Die Bank hatte im Umfeld eines schwieriger werdenden Immobilienmarkts in Europa ihre Fühler in den 2010er-Jahren auch am US-Markt ausgestreckt. Rund 15 Prozent des Portfolios hat die Deutsche Pfandbriefbank laut dem Magazin "Der Aktionär" mittlerweile am US-Gewerbeimmobilienmarkt investiert. Die deutsche Commerzbank hat demnach 3,3 Milliarden Euro in US-Büroimmobilien investiert. (Bettina Pfluger, 20.2.2024)